从中央到地方都在鼓励租房市场
11月10日，深圳市首宗“只租不售”住宅用地落锤。项目建成后，租赁住房和商业用房在出让年期内开发商须全年期（70年内）自持，不得销售、转让，这拉开了深圳以招拍挂方式出让租赁住房用地的序幕。根据计划，到明年6月，深圳共将推出7块只租不售住房用地。
深圳市房地产研究中心主任 王锋：深圳的房地产市场供应问题比较大，每年招拍挂的土地就一两块。这次要在半年多的时间里，拿出7块地用于培育住房租赁市场，可见政策力度是非常大的。
截至10月，上海已推出15幅租赁住房用地，建筑面积近110万平方米。还有13个地块进入到控规调整程序当中，未来将调整为租赁住房用地。为了扩大租赁住房的土地来源，北京市积极采用集体建设用地建设租赁住房。
北京市住房保障办公室副主任 叶向忠：未来五年我们计划新增五十万套租赁住房的供应，主要通过集体建设用地来保障。
此外，天津、杭州、广州、佛山、苏州等城市今年也先后推出成交了一批租赁住房用地，促进租赁市场的发展。
一线高房价致负面效应显现，倒逼改革
为什么中央现在要这么做？因为北京上海的高房价、高租金的负面效应已经开始显现。
以上海为例，大家离开的原因主要有三个：
第一，产业结构调整，逼走工人。上海社会科学院城市与人口研究所所长郁鸿胜2016年3月接受《新民晚报》采访时表示，上海2015年减少的15万外来常住人口中，以外来务工人员居多。 从数据上看的确如此，2014到2015年，上海石油和钢铁行业的总产值就分别下降了11%和20%，2015年上海建筑业竣工面积下降4.3%，这都意味着工人需求量萎缩。
第二，生活压力大，逼走年轻人。上海的房价之高大家有目共睹，在上海落户口的难度比移民国外还要大。上海本地高校毕业生毕业后很多无法留在上海就业，上海市教委透露，过去非上海户籍的应届生毕业后90%都留在上海工作，现在这个数字降到了60%。有的虽然一开始留在上海工作，但几年后也无法在上海正常生活，被迫逃离。
第三，入学难度大，逼走“外来”儿童。上海财经大学人口流动与劳动力市场研究中心调研发现，外来务工人员子女在上海上到初中二年级后有一半选择独自回老家就读（因为他们无法在上海本地读高中）。
北京面临的问题基本和上海一样。其他二三线城市相对好一些，落户就学都容易，房价也没那么高，所以还没出现流动人口负增长的情况。
在中国，只有落户以后你才是这个城市的正式居民，才能不受歧视的享受教育、社保、医疗等权利。二三线城市户口已经基本放开，租房即可落户，找到工作即可落户，甚至只要是大学毕业生有没有工作都可以落户。
逐鹿“只租不售”是开发商的“划算账”？
“这笔账没有算过，也不用算了吧！”面对记者关于自持租赁用地的账能否算得过来的问题时，深圳一名不愿具名的地产人士对记者表示，短期内是肯定回不了本的。他还向记者透露，身边许多同行都反映算不过账的问题。
为什么房企算不过账？据了解，超大城市租赁住宅年租金回报率只有2%左右，而深圳的住宅租金回报率大概在1.5%~2%之间，这个回报率甚至低于银行理财产品，显然完全无法覆盖建设的资金成本。上述人士告诉记者，据他测算，深圳龙华那块自持租赁用地，按照租金回报的话，15年左右能回本。
因为资金回笼时间长，因此，在受访人士看来，房企热衷于参与自持租赁用地的竞争，实际上也有点不得已而为之。“一方面，现在地少，特别是一线城市，必须抢；另一方面，一手住宅市场迟早会见顶，未来存量房市场才是趋势，所以算不过来也得抢。”上述人士表示。
万科深莞泊寓总经理袁军也表示，“租赁行业的资金回笼时间很长，没有一定的资金实力不要轻易‘趟浑水’。”
虽然短期内算不过账，但是另一些可能也由此催生。“开发商也有资产方面的考虑，自持物业可以加大房企融资的筹码，毕竟以资产抵押去融资成本会低很多。”地产人士李才旺表示，很多时候开发商的现金流比利润还重要。此外，李才旺透露，由于如今深圳拿地或者旧改盖房子的平均土地贡献率达27.5%，综合算下来，开发商的利润已经比较低了，因此还不如自持物业好。
在徐枫看来，这却是一笔划算的生意。“不能看短线，一线城市对于政策的带动和示范效应是无可限量的，目前也有一些城市的各路商家纷纷过来参观和讨论，了解如何做租赁市场。”她认为，先别看地块，而要看市场，尽管短期难以盈亏平衡，但这是政策给予地产商的机会，拿了这块地就是示范企业，大量项目会在这里衍生出来，比如房地产基金、租赁平台、存量房管理等。
诚然，房企从开发者走向运营管理者的过程中，已经逐渐明确了自己作为“城市综合运营商”的定位，许多自己并不擅长的领域也有可能催生出另一个市场。据记者了解，目前在楼盘的运营管理上，房企走出了两种模式，一种是把运营管理作为未来的重要业务来单独成立事业部，自建团队慢慢培养；而更多企业选择第二种，就是寻求与第三方的合作。目前，像窝趣、YOU+等长租公寓品牌除了出租公寓外，另一个很重要的业务是向开发商进行运营管理输出，且这部分业务占据他们营业收入的很大一部分。“这部分市场的想象空间很大。”徐枫说。
国企与房地产开发商的对战
企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。
按照现行政策，这种做法有不合理的地方。
第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得？
所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。
第二，租金高了谁会租，租给谁？现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁？以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁？另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。
目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。
政府增加租房供应，结果企业内部享受政府优惠——必须打击！
变相买房合作方式能否遏制？
2016年12月1日，万科竞得海淀区两个地块，其中住宅部分需100%自持出租。如果你是万科你会怎么办？最便捷的方式就是我一次性租给他70年，这就和卖房子没什么区别了。于是万科就找了小米公司，给他定向开发，小米出面购买房屋使用权，内部员工开始出钱认购房屋70年的租赁权，认购价格5.5万元/平米，首付50%就行，要知道周边二手房房价是8万元/平米。
政府一看不得了，你们竟然这么干，这不行。于是出面干涉，最后政府限定最长租期10年，严堵开发商“以租代售”。我相信私底下这都可以通过阴阳合同的方式来规避，比如10年后自动续期等。
未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由政府指定租户。
房子只租不售对老百姓是利好吗？
网友们：
@vittata：租与售的根本区别在于定价原理不同。不同在哪里呢，定价的刚度不同，租金的话，主要是由工资直接决定。因为房租的其他干扰因素很少，而且改变选择也很容易。房价就不一样了，贷款利息、附加价值因素、增值预期等等。因此，只租不售的政策，根本上的作用只有两个，一是增加了供应，二是有限改善租客的形象和地位。 总体上，不会对租价产生实质影响。而且，房租还有天花板，就是酒店客房。房租价格的定价模型：企业盈利能力->薪资水平->租金
@changye：想多了，现在大街上其实到处都是高价公租房，他们的名字叫酒店。
@Solguy：如果租金想提就提，那租金早涨了。你真以为现在往外租房的是做慈善的不成？
@sinf330：要知道，现在的问题是买不买的起房，以后，可能会是，买不买的到房！指望政府，政府只能满足你的最低需要，具体能不能做到，还是要打问号的。
@青花瓷：相比发达国家，中国的租赁市场太过原始，对租房客几乎没有任何保护。房主太强势，随意涨房租，随意赶走房客。目前看发展租赁市场，至少方向上是对的。效果如何，再观察吧。
@lancelot11：房租暴增不现实，因为还有很多散户房东参与竞争，房企没能力在租房领域形成垄断定价。如果只租不售，按现在的租金情况，房企没有很大动力参与拍地，地价必须极低才能成交，例如张江和嘉定的5000左右。相当于政府放弃土地出让收益，给租房者补助，既然是补助，那租金暴涨也不是政府乐于见到的，同样会引发舆情不稳，所以更大可能是房租微涨，房企不太赚钱，政府让利，保障底层租房者权利。关键是房企和政府，这边钱赚不到，需要从其它地方捞回来。比如住宅用地，又比如房产税等。香港是一个可能的模板，香港有30%人口租住在人均10多平公屋里，租金低廉，同时，香港拥有超高的房价。公屋租房者，商品房购房者，两个割裂的群体。只保障最基本居住需求，要求高的，想要享受的，出门左转售楼处。
@abcgzwing：土地的资源是有限的，因此无论怎改政策，无非就是一个蛋糕如何分的问题，现在是需求方价高者得，供给方获利，搞出租房，地价必然要低，其实就是供给方让利，但供给量并没有增加也不可能增加，所以结果就是原来一部分高价房变成低价廉租房，部分穷人得了利，但高价房供应因此减少，房价不会因为廉租房而降价反而会因为供应减少而涨价，普通的租房也是同理，因为供应减少而涨租金。只有在供应充分的前提下，低价商品才会拉低高价商品的价格，现在大城市的房子是供不应求，需求远大于供给，因此廉租房不可能拉低房价。具体案例可以参考香港。
