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楼市调控,正进入惊心动魄的“僵持期”!

要闻 | 来源:楼市参考 2017-11-14 08:03:14 我要评论
[导读]财政部刚刚公布的10月“财政收支状况”,向我们透露了一个大秘密:从成交量来看,全国楼市正迅速入冬!而且已经显著拉低了财政收入的增长速度。

财政部刚刚公布的10月“财政收支状况”,向我们透露了一个大秘密:从成交量来看,全国楼市正迅速入冬!而且已经显著拉低了财政收入的增长速度。

 

财政部每月10号前后,都会公布截至上个月末的“财政收支状况”,其中3月、6月、9月、12月的数据是累计数据,其他月份是单月数据。

 

“一般公共预算收入情况”里,会公布5种“土地和房地产相关税收”的具体情况。其中“契税”、“土地增值税”跟近期的房产交易关系密切,可以用来追踪交易量的走势。

 

数据显示,10月份全国征收契税278亿元,同比下降3.6%;土地增值税304亿元,同比下降2.2%。这意味着,近期全国房地产交易量出现了重大转折。

 

下面让我们对比一下6月以来,财政部公布的上述两个税种的同比增长状况,以及“一般公共预算收入”的同比变动情况:

 

月份

契税

土地增值税

一般公共预算收入

6

18.5%

23.9%

8.9%

7

34%

15.4%

11.1%

8

15.5%

13.2%

7.2%

9

19.9%

21.8%

9.2%

10

-3.6%

-2.2%

5.4%

注:上述数据来自财政部官网,其中6月、9月分别为各税种“16月”、“19月”累计征收额的变动情况,其他为单月征收额的变动情况。

 

可以看出,10月份契税、土地增值税的变化非常惊人,毫无疑问出现了大逆转。当然,这两个税种所反映出的二手房、新房交易都带有滞后性,其中“契税”里新房交易的滞后性更强。但从长期趋势看,这个数据还是能反映出楼市的冷热。

 

也就是说,我们此前在专栏里多次预言的“楼市成交量的冬天”,已经在全国范围内出现了。其实,这些成交量具体是哪个月的并不重要,重要的是影响到了政府的财政收入。

 

受“涉房税费”大幅下滑的影响,全国10月份“一般公共预算收入”的增幅只有5.4%,比此前各月有了显著回落。

 

需要说明的是“一般公共预算收入”没有包括政府的卖地收入,卖地收入计算在“政府性基金收入”里。截至10月末,全国总的国有土地使用权出让收入35959亿元,同比增长37.3%。这个增速,也比9月回落了2个百分点。

 

10月“契税”、“土地增值税”的大变脸,跟银行全面收紧房地产贷款,把整个交易显著“放慢”、“拉长”有很大关系。在一些热点城市,甚至出现了买新房贷款申请期(从正式申请到发放)长达6个月的局面。二手房交易虽然没有这样夸张,但也明显拉长。

 

这样,开发商销售的回款速度明显拉长,成交速度放慢,缴纳“土地增值税”的速度也受到影响。此外,随着开发商手里的现金逐步变成土地,未来进一步拿地的能力受到影响。所以,未来几个月“国有土地使用权出让收入”的增幅,也将变脸,由暴增变成下滑。

 

换句话说,房地产的入冬,已经在拖累政府的“一般预算收入”,即将拖累政府的“基金收入”。而这,也是近期地方债发行提速的重要原因。

 

今年年内,各地政府发行的“土地储备专项债券”将超过2000亿元,其中接近一半将在11月和12月发行。

 

这意味着,楼市调控将进入真正的僵持期。在这个僵持期里,将有很多惊心动魄的事件发生。

 

比如今天就有媒体报道,进入11月以来,房地产企业涉及股权变动的交易金额超过500亿。南方某大房企,则在挂牌出售其北京一个豪宅项目的剩余股权,涉及金额80多亿。这些交易,都跟一些房企的资金链紧张有很大关系。

 

未来一段时期,地方政府和房企将比拼耐力。如果稳增长出现较大难度,则一些城市的房地产调控最终将松动;但在政府调整政策之前,一定有房企扛不住,被迫降价卖房或者出让股权。近期,一个销售量位居前三的大房企,已经开始搞“年终促销”了,价格松动开始显现。

 

对于手中有现金、房票的人来说,在一些城市或将出现“捡漏”、“抄底”的好机会,而最佳时间点就在2018年。具体在哪个季度,要看政策演变,以及当地供应量变化。

 

至于中长期,我们仍然继续看好“有显著人口增量的、高级级别城市(及其城市圈)的优质住宅”。

 

 

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[编辑:谢铭]

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