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首例!福州征收补偿执行新规!补偿价下调!6大变化注意

要闻 | 来源:蓝房网 2019-10-05 17:57:08 我要评论
[导读]今年下半年来,福州旧改政策出现调整,8月公布了福州城区拆迁补偿新规后,未来拆迁户的补偿政策究竟会如何细化调整和落实便引发关注。

众所周知,今年下半年来,福州旧改政策出现调整,8月公布了城区拆迁补偿新规《进一步完善旧屋区改造统筹按排调度机制的实施意见(试行)》点击了解,未来拆迁户的补偿政策究竟会如何细化调整和落实便引发关注。

 

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9月30日,仓山区政府发布《关于福州市工农路道路工程项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书》,拟征收该项目红线范围内所有房屋。

 

房屋征收部门已拟定该项目房屋征收补偿方案并予以公布并征求意见。本次征求意见期限自2019年9月30日至10月31日止。

 

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值得注意的是,该补偿方案依据规定中首次加入了今年8月份公布的福州城区拆迁补偿新规,引发不少网友的关注,这对于接下来福州城区其他旧改项目(非零星旧改)拆迁补偿方案的拟定具有一定参考价值。

 

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蓝房君依据工农路道路工程项目所在片区,以同一片区内的首山路北段道路工程项目补偿方案(2019年1月24日公布)作为参考对比,来分析调整后补偿方案的异同。

 

具体调整如下

↓↓↓

 

变化一
三类房屋不作或减少货币补偿

 

在今年8月公布的旧改调整意见中,曾提及切实保障群众基本住房,即在原规定“被征收房屋属于以下特殊情形的实行购买安置型商品房或实行产权调换,不作货币补偿”的条例中,新增3类房屋,以增加实物安置,减少货币补偿

 

在本次工农路补偿方案中,依旧延续这一规定。

 

被征收房屋属于以下特殊情形的实行购买安置型商品房或实行产权调换,不作货币补偿:

 

1)被征收房屋的共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的;

 

2)被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的;

 

3)被征收房屋设有抵押权的,抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

 

4)同一幢房屋分户补偿安置的,一律实行实物安置。

 

5)安置面积小于等于60平方米的,原则上实行实物安置;安置面积大于60平方米的,原则上实物安置面积不得少于60平方米;

 

6)无产权房屋确认补偿安置面积后,选择实物安置的比例不得低于50%。

 

 

 

 

而在此前的方案中,仅有3类房屋列入该范围。今年6月28日,仓山区螺福路道路工程项目集体土地上房屋征收补偿方案首次应用新规(6类房屋),一直沿用至今。

 

 

变化二
区位补偿不变 公摊补偿减少

 

工农路道路工程项目所在片区住宅私房货币补偿的区位补偿价仍为14600元/㎡,与今年年初同一片区首山路北段道路工程项目的区位补偿价一致

 

补偿计价方式

整体区位评估方式结算货币补偿金额的补偿计价方式:

 

1、住宅用房

私房住宅货币补偿计价方式:货币补偿金额=被征收房屋确认的合法建筑面积×(14600元/㎡+被征收房屋建安综合单价×成新率)

 

 

 

 

不过在公摊补偿方面,相较于首山路北段的7784元/㎡,本次工农路公摊补偿减少至6515元/㎡,下降约16.3%。

 

其余旧房补偿补助方面基本一致。据蓝房君初步测算,预计总体补偿金额或达到2.5-2.6万/㎡(具体以实际为准)。

 

在签约期限内签约搬迁的,住宅房屋奖励:

 

(1)住宅选择货币补偿并放弃购买安置型商品房的,根据确权的建筑面积给予6515元/㎡(首山路北段为7784元/㎡)的货币奖励。

 

(2)按住宅确权面积的10%给予公摊补偿,但每户最多不超过10平方米。选择购买安置型商品房(或实行产权调换)的,公摊补偿面积按照住宅区位价补偿,另给予1500元/㎡的奖励;对选择货币补偿并放弃购买安置型商品房的,公摊补偿面积给予6515元/㎡(首山路北段为7784元/㎡)的货币奖励。

 

根据新规,住宅房屋征收货币补偿标准原则上不超过所在片区商品住宅控制均价的80%,对需要疏解的项目不超过所在片区商品住宅控制均价的90%。报市政府审议的住宅货币补偿价格应包括10%公摊补偿的费用及各项奖励和补助。

 

从本次公布的补偿方案来看,尽管这一内容在补偿方案细则中的体现并不明显。不过参考周边新盘福晟云樾东升最新备案均价32579元/㎡,按照其80%测算约2.6万/平。这也基本符合住宅货币补偿标准原则上不超过片区商品住宅控制均价的80%

 

 

变化三
产权调换房增加

 

产权调换方面,本次工农路旧改补偿提供8处,相较于首山路北段新增2处,其中包括了接近原拆原迁且拆迁户呼声较大的福晟朝阳壹品

 

期房方面,相较于首山路北段的郭宅地块,本次工农路补偿调整为地段更好的三叉街地块无论从地段还是房源数量,整体条件均有所提升。这也符合新规中提到的仓山、晋安、马尾主要实行就地就近安置这一内容。

 

安置型商品房(产权调换房)地点及销售均价 

 

现房:

联建新苑,销售均价15800元/㎡;

双湖新城,销售均价14650元/㎡;

福湾新城夏雨苑,销售均价13380元/㎡;

临江新天地,销售均价14650元/㎡;

南江滨8号地(美墩苑),销售均价14650元/㎡ ;

 

准现房:

上渡新苑,销售均价15660元/㎡;

朝阳一品,销售均价18600元/㎡

 

期房:

三叉街旧改项目安置地,销售均价15700元/㎡。
 

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变化四
提前搬迁奖励标准细化

 

新规中提到的细化提前搬迁奖励标准得到落实。

 

在本次方案中,进一步细化住宅房屋提前搬迁奖励标准,同一幢房屋分户补偿的,按一户计算提前搬迁奖励。严禁超标准实施货币补偿和违反规定分户补偿。

 

确认补偿安置面积≤60平方米的,每户给予不超过2万元提前搬迁奖励;

 

60平方米<确认补偿安置面积≤90平方米的,每户给予不超过2.5万元提前搬迁奖励;

 

确认补偿安置面积>90平方米的,每户给予不超过3万元提前搬迁奖励。

 

同一幢房屋分户补偿的,按一户计算提前搬迁奖励。

 

 

变化五
办公类非住宅补偿首次公布

 

工农路办公类非住宅用房具体货币补偿计价方式首次对外公布新规中提到的规范办公用房、工业仓储厂房等非住宅补偿政策在本方案中也得到落实。

 

根据新规,办公用房、工业仓储厂房原则上按房屋所有权证或土地证登记的用途,参考项目所在区域基准地价、建安价格等进行市场评估,未经批准自行改变房屋用途的不作为评估和补偿安置依据。

 

办公类非住宅用房

 

(1)私房办公类非住宅用房货币补偿计价方式::货币补偿金额=被征收办公用房确认的合法建筑面积×(10785元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)。

 

(2)办公类非住宅国有公房货币补偿计价方式:货币补偿金额=被征收办公用房确认的合法建筑面积×(10785元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%;

 

 

 

 

 

变化六
拒绝回迁将不再发放过渡费

 

本次补偿方案在过渡政策中提到,当产权调换房符合安置条件时,被征收人拒绝回迁的,征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

 

安置型商品房或产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案,水、电等小区配套设施齐全的,即可回迁安置,被征收人拒绝回迁的,征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

 

 

 

 

 

 
 
 
总结
 
 
 

 

总体来看,旧改补偿新规中提到的规范货币补偿定价机制、合理控制货币补偿比例、切实保障群众基本住房、细化提前搬迁奖励标准、规范办公用房等非住宅补偿政策等内容在本次仓山区工农路补偿方案中均有体现,预计未来仓山乃至福州其他城区旧改项目(非零星旧屋改造)也将会参考本次补偿方案实施

 

不过,新规中提到的仓山、晋安、马尾各项目住宅房屋货币补偿比例原则上控制在30%以内在本次补偿方案细则中并未明确提及,这也是拆迁户最为关注的补偿条款,未来货币补偿比例如何规定,如何执行,蓝房君也将密切关注。

 

另一方面,目前陆续启动的零星旧屋改造继续执行原则上异地现房安置,不实行货币补偿的征收补偿方案。接下来减少货币补偿及补偿标准,增大实物补偿仍将成为福州旧改征收补偿的主基调。

 

 

 

扩展阅读

工农路旧改项目

等待2年终启动
工农路扩建拟斥资1.2亿

9月26日,仓山区政府发布最新房屋征收告知书,因福州市工农路道路工程项目建设需要,拟对该项目规划红线范围内的所有房屋实施征收。

 

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工农路道路工程的建设对于完善仓山烟台山片区路网体系,缓解相邻干道交通压力,促进沿线地块开发和建设,提升周边出行条件具有积极意义

 

事实上,早在2017年8月,福州市发改委就批复了福州市工农路道路工程项目建议书。同年10月份,该项目工程可行性研究报告获批。不过直到2019年7月,工农路道路工程(施工)才启动招标,8月宣布中标。

 

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项目位于仓山区,南起下藤路,向北延伸止于先锋北路。道路全长624.45米,其中下藤路-朝阳路段长426.49米、规划红线宽22米;朝阳路-先锋北路段长197.96米、规划红线宽15米。

 

项目道路等级是城市支路,设计行车速度为30公里/小时。项目总投资匡算为11899.95万元(含建设用地费8619.54万元),建设工期12个月。

 

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敦睦里新村将拆除
陈靖姑故居及周边将提升改造

 

今年7月29日,仓山区文化体育和旅游局在12345上回复表示,根据市政府相关工作部署,近期将启动工农路提升改造。考虑到工农路72号建筑(敦睦里新村)为上世纪九十年代建成,居住环境相对较差,将此建筑列入道路改造征迁范围,目的是改善周边居民出行条件及居住环境。

 

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▲敦睦里新村紧邻陈靖姑故居

 

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▲紧邻工农路的陈靖姑故居

 

另外,本次工农路扩建项目紧邻陈靖姑故居,目前陈靖姑信俗文化已列入国家级非物质文化保护遗产。

 

在今年8月召开的仓山区古厝保护与文化传承部署会上,仓山区表示将积极打造陈靖姑文化品牌及载体,加快陈靖姑故居及周边提升改造。许真君祖殿、后山临水宫、龙潭角祈雨处等陈靖姑文化遗存点将进行提升改造。另外,江心公园将充实陈靖姑文化元素,打造陈靖姑文化主题公园。

 

 

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