定了！鼓楼区住宅新盘仅3.4万/平！意料之外or情理之中？

可以说，这个价格略有些意料之外，但也在情理之中。

此前，有部分市民曾把榕发乌山郡与同为市区二环边的另一个安置型商品房凤峦郡相比，由于二者很多条件差异无几。再加上今年因亲民价格火爆售罄的祥浦苑（同为市建发开发），因而有业内解读认为，同为国企开发的榕发乌山郡定价也应该不相上下。

然而，乌山郡3.4万/平的定价要比凤峦郡2.7万/平贵了不少，令不少购房者略有些意料之外。

事实上，市建发祥浦苑所谓2.4万/平的价格与其拿地早，楼面价低（2709元/㎡）不无关系。另外，除了拿地楼面价外，政府备案价的审定，还会选取周边“同品质、同类型”的项目作为备案价格的参考楼盘。

榕发乌山郡位于鼓楼区乌山西路，周边在售新盘目前仅有乌山九巷（备案价约4万/㎡），周边同类型的安置型商品房项目仅有华润乌山府，后者3.4万/平的备案价确定后，基本也宣告了一路之隔的乌山郡参考备案价范围，因而本次价格的公布也算是意料之中。

10月13日，相邻的华润乌山府开盘，根据克而瑞数据显示，截止开盘当天，所推出的35套住宅成功去化33套，去化率94%，几乎当天售罄！由此可见，尽管是安置型商品房社区，但鼓楼区3.4万/平的价格仍具有一定吸引力。

从区位上看，榕发乌山郡位于鼓楼区，属于传统市中心，板块内住宅产品向来稀缺，且一直备受市场热捧。且本次销售房源仅有91套，对于钟情鼓楼市中心的购房者而言，项目整体去化难度不大。

▲ 地块区位示意图

该项目位于福州鼓楼市中心版块，紧邻乌山路、工业路、西二环路等城市主干道，片区内密布融信澜郡、融侨锦江、海晟闽江印象等高端居住社区，同时毗邻西禅寺风景区、福州大学生活区、教院附中、怡山小学（在建）等教育休闲配套。

从定价上看，虽然价格相对福州安置型商品房项目偏高，但相对周边一二手房项目仍具有一定性价比。目前周边相对较新的二手房如融信澜郡挂牌均价约4.5万/平，海晟闽江印象约3.8万/平，阳光乌山荣域3.4万/平。

新盘方面，华润万象城SOHO售价约3.1-3.2万/平，离项目不远的住宅项目乌山九巷备案价达到4万/平，部分鼓楼区核心地段新房售价（含加价）甚至超过5万/平。对比来看，榕发乌山郡3.4万/平的售价似乎还“实惠”不少。

值得注意的是，如今，不少市中心安置型商品房中可售商品房定价与周边商品房的差异似乎正逐渐缩小，或者说新盘备案限价逐渐放开。比如已开盘的仓山区三江岚隽备、中建香樟南岸可售商品房备案价（2.2-2.5万/㎡）已刷新片区新高。

这也给购房者提了个醒，接下来即将入市的如鼓楼区的中建龙庭嘉园、台江区的阳光城檀境、万科金域国际、晋安区的旭辉公园大观、建发悦府、蓝光星珀、世茂云潮、仓山区的世茂云境、滨海首府等一大波安置型商品房项目，定价未必会比纯商品房项目便宜很多，而且存在未来同品质二手房售价劣势，不过好在接下来福州市中心仍有大批房源供应，能给予购房者充裕的选择。

（图片来源：克而瑞）

榕发·乌山郡项目位于福州市鼓楼区工业路与福三路交汇处，项目可售普通商品房户型为45-120㎡产品（45㎡、90㎡、105㎡、120㎡），仅91套可售商品房将面向普通购房者。60平、75平户型为安置型商品房，将按17800元/㎡均价销售给拆迁户。

11月5日乌山郡售楼部已正式对外开放。建发集团将按照福州市现有的购房政策对外进行销售。榕发乌山郡项目认筹、销售流程及具体时间等相关信息，建发集团将于项目开盘前在福州日报上予以公示。

▲榕发·乌山郡鸟瞰效果图

▲榕发·乌山郡效果图

该项目总建筑面积约14.8万平方米，规划13栋14层-19层住宅共1298套，其中90%是安置型商品房。项目配套建有社区用房、公共居家养老服务站、居民活动房、物业用房等，项目前期中标物业为福建新都物业管理有限公司，项目预计2020年9月竣工交房。

▲榕发·乌山郡效果图

在2018年初，福州四城区土拍中，经过激烈举牌竞拍，最终由福州市建设发展集团有限公司12.14亿成功摘得这幅鼓楼区宅地，溢价率3.6%，成交楼面价12872元/㎡，扣除安置房后，剩余可售住宅建筑面积为8900平方米。

宗地2017-59号筑路机械厂地块一，面积38495平方米（合57.74亩），用途为住宅用地，容积率2.45以下，限高60米，起始价11.72亿元。该地块须配建可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房，将按17800元/㎡均价销售给拆迁户。

▲7月蓝房网航拍照片

▲项目最新实景图

▲项目最新实景图

最后，蓝房君还是希望大家多到实地看看，早日买心仪的房子，以上信息仅供参考。