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土拍揽金131亿!连潘地价再破2.5万/平!释放四大信号

要闻 | 来源:蓝房网 2020-06-28 13:33:35 我要评论
[导读]6月24日上午9:30,福州四城区今年第五次土拍火热落幕。

6月24日上午9:30

福州四城区今年第五次土拍火热落幕

现场共吸引26家竞买人到场

考虑到疫情原因

土拍出让活动分两场进行

 

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最终历经2个小时

7幅住宅地块全部拍出

成交总价131.15亿元

出让面积达633.74亩

另有两幅地块暂缓出让点击了解>>

 

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土拍信号一
 

半年土拍吸金逾500亿!上涨46.9%
促民生、稳供应

 

本次土拍一战共吸金131亿,这也是福州今年第四场百亿级土拍出让(注:第二、三次为同一天出让,合并统计)。另外,加上本场土拍,今年上半年,福州四城区共成功出让土地29宗,出让总面积3216亩,成交总价高达532亿元,这一数据相比去年同期上涨约46.9%

 

另外,本次土拍首次采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”的方式出让是福州近年来首次出现以社会化租赁住房为竞价条件,同时也是福州土地市场在出让竞拍方式上的又一次创新。通过这一举措,本次土拍从用地指标中成功转化出10800㎡社会租赁住房,未来将有助于解决市民住房难问题。另外,本次出让宅地预计还将供应逾30万方安置房,可售部分近60万方。

 

下一阶段,福州市还将根据市场需求,有序推出各类经营性及社会事业项目用地。加快促进民生改善、城市承载力提升,维护土地市场平稳有序发展。

 

 

土拍信号二
 

时隔3年半连潘地价再破2.5万/平
土地市场整体热情依旧

 

本次土拍7幅用地中,晋安连潘纯宅地是最受市场关注,同时也是报名房企最多的地块。该地块起拍价便达到19332元/平。这也刷新连潘片区起拍楼面价纪录。

 

最终,该地块被绿城以最高限价31.88亿元斩获,参考可售楼面价25339元/㎡。这不仅是今年福州城区楼面价第二高(仅次于保利鼓楼嘉达纺织厂地块27998元/㎡),同时也是连潘片区楼面价历史第二高,上一次连潘片区楼面价突破2.5万/平还要追溯到2016年11月,当时中海以可售楼面价29989元/㎡(数据来源克而瑞)一举刷新连潘地价纪录。

 

其他地块来看,除了帝封江宅地近乎底价成交外,5幅地块都达到最高限价,尽管近两年福州土地市场持续集中供应,但开发商报名人数及竞拍热情依旧不减。同时政府通过有效的竞拍机制和限价调控,使得福州土地市场及房价总体呈现稳定趋势。

 

 

土拍信号三
 

5幅地块售价允许上浮3%
未来房价如何变化

 

值得注意的是,本次土拍首次提出商品住宅销售要求:当地块溢价率在20%(含)以下时,销售价格不予调整;当溢价率在20%至最高限制价格(溢价30%)之间的,溢价率每上升1%(四舍五入),销售价格予以上浮0.3%销售价格最高按上浮3%确定

 

根据土拍溢价率结果来看,除帝封江地块外,共有5幅地块达到最高限价(溢价30%),这也意味着其售价允许上浮3%,三江口地块(溢价23%)允许上浮0.9%。

 

举个例子,以绿城连潘地块为例,当前备案价以相邻的中海金玺公馆35450元/平含装修(2018年)】来参考,由于达到最高限价,未来销售价格最高可上浮3%,即36513元/㎡。当然,在当前限价放松的情况下,未来该楼盘或许能拿到更高的备案价。不过最终的销售情况还得取决于市场接受度,比如中海金玺公馆精装复式产品一度卖到42000元/平(加价后),然而在当下东区板块竞争压力较大的情况下,多数楼盘都采用备案价打折等以价换量方式来推售,因而真实房价情况并不能简单以楼面价或政府备案价来直接衡量。

 

 

土拍信号四
 

融信豪掷50亿强势归来
神秘“黑马”连夺二子

 

从本次各家房企收获情况来看,最大亮点在于老牌闽系房企融信。本次土拍融信成功斩获29号帝封江地块和30号南二环地块,出让总金额高达50亿。随后还参与三江口巨幅地块的竞夺最终惜败(被龙湖盛天21.62亿成交)。不过凭借近两周长乐、四城区土拍的活跃表现,融信背后强大的资金储备正充分向外界释放“王者归来”的信号。

 

资料显示,融信上一次在福州主城区拿地还要追溯到2017年10月融信澜天),期间新项目多以合作、收并购等方式展开,例如公园左岸、CONE玺湾、温泉城、融信有墅等。但福州四城区土地市场鲜有收获(长乐、平潭有布局拿地)。

 

除了融信外,本次土拍表现突出的还有神秘“黑马”——省五建。作为来自闽南泉州的国有大型施工企业,省五建首次亮相福州土拍便参与3幅地块竞夺,并与本土新贵大东海展开激战,最终顺利收下两幅地块,令人刮目相看。

 

不难发现,随着安商房模式的推广,近年来诸如福州建发、新榕、中建海峡、福州三建、省一建、省五建等国有大型施工企业陆续转战房地产开发,频繁亮相土地市场并与传统房企“分庭抗礼”。一方面这与当前整体市场库存高企,各大房企土储粮仓相对“颇丰”不无关系。另一方面,随着三年旧改进入尾声,大量回迁安置房建设迫在眉睫,这些国有建筑企业的涌入缓解燃眉之急的同时,也有助于保障土地市场的“平衡”与稳定。

 

 

具体出让结果如下

↓↓↓

 

龙湖&盛天激战41轮摘三江口宅地
紧邻地铁口 打造滨水商业街

 

宗地2020-24号三江口出让地块九位于仓山区三江口片区福厦高速连接线东侧,地块用地面积103504㎡(合155.26亩),为住宅、商业及幼儿园用地。容积率上限1.86,限高60米。该地块无配建安置房起始价17.62亿,最高限价22.91亿

 

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该地块虽然仅有两家竞买人报名,不过现场竞价仍达到41轮。最终,93号竞买人盛天集团旗下的广西盛阳房地产开发有限公司以21.62亿元该地块,溢价率23%,平均楼面价11230元/㎡

 

据悉,盛天集团将继续与龙湖地产合作,打造继龙湖盛天兰园|春江天玺闽侯南通)、天钜(晋安洋下)、春江天越(闽侯青口)后又一品质项目。同时,龙湖地产也成功实现福州版图3年12子的强势布局!

 

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该地块临近三江口大桥、环岛路、福泉高速、火车南站枢纽,同时紧邻地铁1号线二期/6号线换乘站梁厝站(年底通车),交通优势突出,不过也存在一定噪声影响。

 

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▲地块北侧滨水商业街概念效果图

 

目前地块所处梁厝片区尚处于开发中,路网、河道(梁厝河)、梁厝历史文化街区等正在建设中,周边现有海峡文化艺术中心,西侧规划南湖公园等。从规划上看,商业用地将布局地块北侧,沿梁厝河打造商业街。地块东侧规划一所小学,未来梁厝片区还将打造公建群。

 

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目前三江口片区住宅在售/待售住宅项目主要有榕城江上图、滨江正荣府泰禾福州湾中海锦江城三江花语、大东海江山府等,均价约2.2-2.7万/㎡。

周边最近一幅成交住宅用地为世茂正荣融侨2020-19号南湖地块(备案名:南谨公馆),成交楼面价为8919元/㎡。

 

 

 

绿城最高限价31.88亿斩连潘优质宅地 
楼面价再破2.5万/平

 

宗地2020-25号连潘片棚户区改造地块一位于晋安区福马路南侧。地块用地面积50735㎡(合76.1亩),为住宅、商业用地。容积率上限2.5(商业面积不少于3500㎡,不超过5000㎡),限高80米。该地块无配建安置房,起始价24.52亿、最高限价31.88亿(溢价30%)。

 

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该地块共吸引8家竞买人角逐,最终历经46轮竞价88号竞买人福州绿盛投资有限公司(绿城集团旗下)以最高限价31.88亿元+自持900㎡社会租赁住房成功拿地,成交楼面价25135元/㎡,参考可售楼面价25339元/㎡。连潘版块时隔3年半地价再破2.5万/平大关。

 

目前绿城在福州开发有绿柳岸晓风(晋安泉头),同时合作开发榕心映月项目(仓山金山)。

 

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地块处于福州东区连潘板块,连接二环与三环,临近地铁2号线五里亭站。地块形状方正,且无回购面积,利于后期规划。周边配套有世欧广场、晋安区医院等,目前片区路网正在逐渐完善中,地块北侧还预留多幅商业商务、住宅用地。

 

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目前周边在售/待售项目有宏发御榕府、旭辉公元大观、大东海晋棠府、旭辉后浦项目、龙湖天璞郡等,片区新房售价约2.9-3.6万/㎡。

 

 

 

省五建、大东海瓜分晋安后屿两幅宅地
需配建80%安商房

 

宗地2020-26号后屿片及周边地块旧屋区改造地块三位于晋安区前横南路与福兴东路交叉口西南角。地块面积19323㎡(合28.98亩),为住宅、商业/商务用地。地块容积率上限2.6,商业商务面积不少于7000㎡,不超过8000㎡。限高80米。其中,安置型商品房建设比例达80%,安置型商品房销售均价17800元/㎡地块起始价5.23亿、最高限价6.8亿(溢价30%)

 

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该地块共有5家竞买人报名,最终历经约32轮竞拍,99号竞买人福建省第五建筑工程公司以最高限价6.8亿元+自持1500㎡社会租赁住房竞得该地块,平均楼面地价13535元/㎡

 

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福建省第五建筑工程公司是一家具有国家特级资质的国有大型施工企业。公司创建于1951年,现已成为集建筑工程、市政工程、房地产开发等于一体的综合性经济实体。曾荣膺“泉州市十大最富工匠精神企业”称号。其在福州参与建设的工程项目有西湖酒店、上街永嘉天地、环球广场等。此番也是省五建首次入榕拿地开发房地产项目

 

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宗地2020-27号后屿片及周边地块旧屋区改造地块四位于晋安区前横南路与后屿路交叉口西南侧。地块用地面积35045㎡(合52.57亩),为住宅、商业/商务用地。容积率上限2.45,商业商务面积不少于7000㎡,不超过8000㎡。限高80米。其中,安置型商品房建设比例达80%,按均价17800元/㎡销售地块起始价9.09亿、最高限价11.82亿(溢价30%)

 

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该地块共有6家竞买人报名,最终77号竞买人福建日出东海投资有限公司(大东海旗下)以最高限价11.82亿元+自持1200㎡社会租赁住房摘地,平均楼面地价13767元/㎡

 

自此,大东海在福州城区(含长乐)土地市场成功实现十子布局,版图扩张脚步仍在继续。

 

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两幅地块均属晋安后屿旧改项目,地处茶会新城板块,临近前横路、福马路等主干道,周边规划有地铁2、4号线站点,同时紧邻东二环泰禾商业圈、连潘规划商住区、晋安湖公园、软件园晋安分园及福兴经济开发区。周边规划有鼓山中心小学、二十中学(拟扩建)、晋安区中医院(规划)等。

 

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目前周边在售/待售项目有旭辉公元大观、大东海晋棠府、旭辉后浦项目、龙湖天璞郡等,片区新房售价约2.9-3.5万/㎡。

 

 

 

再下一城!省五建摘东二环金鸡山脚宅地
需配建90%安商房


 

宗地2020-28号登云新村出让地块一位于晋安区三环快速路与登云路交叉口东南角。地块用地面积39953㎡(合59.93亩),为住宅用地。容积率上限1.86,限高30米。该地块安置型商品房建设比例达90%,按均价17400元/㎡销售地块起始价6.81亿、最高限价8.86亿(溢价30%)

 

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该地块共有6家竞买人报名,最终历经42轮竞价,99号竞买人福建省第五建筑工程公司再下一城,以最高限价8.86亿元竞得该地块,平均楼面地价11923元/㎡

 

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该地块属于晋安区溪口北组团,位于东二环板块,紧邻二环、三环机场高速、福州火车站交通枢纽,同时通过园中互通可快速通达五四北桂湖马尾亭江等地。地块位于金鸡山脚,目前为净地,地块南北存在铁路、高架等噪音影响。周边配套有鹤林家居广场、东二环泰禾广场、牛岗山公园、晋安进修附三小(在建)等。

 

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目前东二环板块内新盘扎堆,竞争激烈,周边新榕金岳府售价2.7万/平,商品房售价区间约2.5-3.6万/平。

 

 

 

融信近底价摘下仓山帝封江宅地
需配建80%安商房


宗地2020-29号帝封江出让地块五位于仓山区南三环路北侧。地块面积50718㎡(合76.08亩),为住宅、商业用地。容积率上限2.2(商业面积不低于3000㎡,不超过4000㎡),限高50米(需满足义序机场限高要求)。地块安置型商品房建设比例为80%,销售均价14000元/㎡该地块起始价8.78亿、最高限价11.42亿。

 

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该地块共有3家竞买人报名,最终仅仅两轮举牌,89号融信(福州)置业有限公司便以8.85亿元竞得该地块,溢价率1%,平均楼面地价7932元/㎡。

 

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本次出让的地块位于帝封江片区以北,临近三环快速及地铁5号线当埔路站(在建),主要用于周边拆迁户安置。目前帝封江及义序板块尚处于开发初期,片区内路网尚未成熟,北侧义序片区受机场因素影响,开发需视周边旧改征收进展。

 

目前螺洲板块在售楼盘有首开·螺洲温泉小镇|首开·螺洲温泉小镇|首开·螺洲温泉小镇|国仕府(约2.3-2.7万/㎡)泰禾福州院子(别墅)、禹洲满江墅(别墅)等项目,待入市项目为首开螺洲地铁上盖地块(可售楼面价约9905元/㎡)以及恒大、世茂帝封江项目(楼面价10822、11832元/㎡)。

 

 

 

融信41.32亿再斩南二环巨幅宅地
临近地铁口 需配建35%安商房

 

宗地2020-30号鼓山大桥南线地块二位于仓山区鼓山大桥南连接线南侧、福峡路东侧。地块用地面积123228㎡(合184.84亩),为住宅、商业/商务用地。容积率上限2.48(其中商业商务面积不少于41000㎡,不超过44000㎡),地块限高50米(需满足义序机场限高要求)。地块安置型商品房建设比例为35%,销售均价14800元/㎡该地块起始价31.78亿、最高限价41.32亿(溢价30%)

 

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该地块是本次土拍出让面积最大、起拍总价最高的地块共有约8家竞买人报名,最终历经55轮竞价,89号竞买人融信(福州)置业有限公司以最高限价41.32亿元+自持7200㎡社会租赁住房强势夺地,平均楼面地价13521元/㎡,参考可售楼面价15096元/㎡。融信也用豪掷50亿连下两城的壮举宣告强势归来

 

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该地块位处福州二环、三环及则徐大道等多条主干道交汇处,紧邻地铁1号线葫芦阵站,同时周边还布局有地铁6号线,交通优势显著。目前周边分布有白湖亭万达(在建)、盖山北园SM广场(拟建)、福建商业广场、白湖亭客运站、海峡会展中心、世纪金源购物中心、红星大都汇、后坂小学等生活配套。

 

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目前该板块内及周边竞品众多,其中在售/待售住宅项目包括有茂云境(约2.4万/㎡)、建总领筑(2.4万/㎡)、滨海首府(约3万/㎡)、融创福州府国贸三山原(2.6-3万带装修)、大东海中央府等。

 

 

其他相关土拍规定
 

 

交地时间:在竞得人缴清土地出让价款后15日内,按照“净地”标准交地。

 

开工时间:交地后9个月内开工。

 

竣工时间:按照建筑限高确定,当建筑限高小于等于50米时,开工后24个月内应竣工;当建筑限高大于50米且小于等于80米时,开工后30个月内应竣工;当建筑限高大于80米时,开工后36个月内应竣工。

 

◆ 宗地2020-26、27、28、29号可售部分商品住宅按照相对集中的原则,按梯位摇号确定;宗地2020-30号按照容积率均衡布局原则建设。
 

◆ 本次出让项目应按照相关要求实施装配式建造。宗地商品住宅建筑面积超过10万平方米,建设应符合绿色建筑标准,全装修比例应达到60%以上。
 

◆ 本次出让商品住宅的销售指导价由市房管部门按规定牵头研究确定,市政府有权对商品住宅的预售及销售价格进行限制。

 

 

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[编辑:徐良清]

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