2021年上半年 福州楼市发生了什么

半年来，政策方面，万亿福州，零门槛落户，再加上近期正式获得批复的“福州都市圈”，都吸引不少外地购房者来榕，激活了福州大发展。

尤其是零门槛落户政策，在抢人才的同时，无形中对福州楼市产生了较大影响。首先就是限购政策在无形中被放宽，从2021年1月1日起想在福州买房，无论是本地人还是外地人，只要落户即可，落户就能直通售楼处。

这打破了此前福州五城区户籍家庭最多可购买1~2套商品住房，而无房的非福州五城区户籍家庭必须两年内连续缴纳一年个税或社保，才能购买1套商品住房，并且不能通过补交个税或社保来获取购房资格的严苛条件。
 

业内人士分析，也正是零门槛落户政策的实施，促成了上半年福州楼市热势难挡的局面。

在营销方面，今年开发商和分销团队大力争抢“环福州”购房者成为零门槛落户政策下新的亮点。

数据显示，自开年以来，福州仓山南片区（含三江口片区）总成交约2000套，其中约有30%购房者来自宁德，20%来自三明、南平等（其中，含在福州工作的此三地户口居民）。世茂·帝封江、恒大滨江左岸两大项目，更是因这批购房者加持，而屡屡创下佳绩。

记者走访宁德部分中介门店发现，宁德众多中介自去年12月开始，即重点推介福州的部分楼盘，甚至有开发商在宁德商场做起了福州楼盘的营销点位，销售团队入驻，一应介绍物料齐全，只为更方便和专业地打开宁德购房市场。
 

业内人士林先生分析道：“从前福州开发项目拓客的主战场，触角还只限于福州周边的八县，城南和三江口则是长乐、福清人的部落。不过今年，开发商的触角明显更广阔，闽西北购房者，尤其是宁德人迅速站上福州楼市C位，霸屏福州楼市多时。”

板块方面，部分热点板块态势火热，城南、东南科学城成为刚需热门方向，受到市场追捧。尤其是三江口板块，借由清华附中福州学校的落地，实现了板块快速崛起。

伴随着清华附中福州学校划片及招生政策的公布，片内的滨江正荣府、大东海江山府都成为热门学区房，受到福州家长和投资者的追捧，成为现象级红盘。

这所学校无疑成为年度热议话题，引发广泛讨论，包括火车南站、城门、螺洲等仓山南部其他区域的居民提请诉求，甚至也有马尾、贵安等周边区域的业主要求划片清华附中福州学校。清华附中福州学校的学区房成为当前市场坚实的“硬通货”。

市场方面，福州楼市流量红盘的角色不再只是由主打小户型、低总价的刚需产品担纲，高端改善项目号召力强劲，已成为热门红盘。

许多位于市中心稀缺地段的楼盘，不约而同地选择了大户型为主打产品，主打改善牌。从销售榜来看，排名前列的房企以市中心大户型产品为主。尤其是市中心的楼盘，大面积段的成交比例相对更高，去化速度也更快。例如保利·首开 天悦二期就在鼓楼区域表现突出，持续热销。

对于有着改善需求的购房者来说，对价格的承受力更高，居住环境、居住品质、周边配套以及户型舒适度才是其关注的重点。

开发商往往不遗余力，拿出旗下最具竞争力的改善大户型产品推向市场。出众的产品力，再加上这些项目自身独具的稀缺性，这一波高端改善需求的爆发，自然也就顺理成章。

土地市场，绕不开的就是“两集中”新政（集中发布土拍公告、集中组织土地出让）。无论是从拍地规则、未来销售价格，还是从参拍企业方面，都出现了较大的变化。

新政之下，一年仅三次供地，造成的直接影响就是各家房企的容错率降低。也因此，新政落地的首场“两集中”土拍，火热异常，六区成功出让26幅地块，两天累计成交157.5亿元。其中，11幅宅地达最高限价，多个片区地价创新高，火热程度可见一斑。

同时，土拍中还首次尝试从前期对价格进行干预和精准把控，明确了拍卖地块的商品房销售指导价。住宅项目底价成交的，备案均价原则上按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%确定。

销售指导价走上台面，也意味着“限价”正式开始。这也证明了福州坚持“房住不炒”的决心，也让购房者对于未来产品定价基本有数，避免高地价带来的心理恐慌。

从开发趋势来看，不少开发商都调整策略，不约而同地选择了区域深耕，在原有项目周边拿地。

例如，融信今年就开始发力，接连在福州市区拿下4宗用地，其中3幅均位于仓山南二环周边，加上持续热销的海纳新潮，开始布局深耕大城南地块，全新项目更是蓄势待发。