甲级写字楼 —— 市场情绪改善，空置率降幅显著；金融、共享办公贡献多宗大面积租赁成交
· 2021年第一季度，福州全市地区生产总值同比增长18.0%至2,238.3亿元，两年平均增长6.5%，增幅高于全省及全国水平。其中，第三产业增加值同比上升15.0%至 1,171.3亿元，两年平均增长6.9%。
· 2021上半年，福州甲级写字楼市场无新增供应入市，全市总存量维持在141.5万平方米。
· 后疫情阶段，互联网相关服务业和商务服务业持续发展，加之全市企业主体数量显著增加，支撑总体租赁需求增长——全市半年度净吸纳量达5.0万平方米。其中，企业持续青睐高性价比的新兴商务区，如金融街和闽江北，二者合计贡献全市净吸纳量76.3%，且近年来进驻企业质量不断提升。
· 期内，市场需求来源多样。源自金融、共享办公租赁需求持续释放，市场录得多宗大面积租赁成交；其它行业的需求则多数维稳。分子市场而言，楼宇品质较高的金融街、闽江北尤受专业服务业如律师事务所、会计事务所等的青睐。
· 同期，市场去化表现积极，各子市场空置率环比均显著回落，全市平均空置率环比下降3.5个百分点，至21.8%。
· 期内，得益于政府全面放开落户限制、加大招商引资力度，整体市场情绪改善，全市租金指数环比在经历连续三年的下降后反弹微升0.4%，平均租金为人民币每平方米每月102.4元。多数子市场录得租金环比上升，但晋安由于商务氛围较弱，租金增长缺乏动力，录得环比、同比均下降1.5%。
展望
· 2021年下半年，福州甲级写字楼市场新增供应有限，预计仅有一个写字楼建筑面积约8.6万平方米的项目交付入市，令全市总存量同比扩容6.1%。
· 随着市场情绪改善，需求继续回暖，预计空置率将维持稳定。主要租赁需求来源仍将以金融、TMT等主流行业为主。共享办公类凭借其灵活租赁的优势，或持续扩张。
· 随着福州进行“东拓南进”的城市规划，加之2021年都市圈发展规划出台，新兴商务区闽江北和金融街基于其区位优势，需求将保持增长。
零售 —— 项目升级调整助力提升市场商业氛围，体验类业态需求愈发活跃
· 据第七次全国人口普查数据，2020年福州常住总人口829.1万人，较2021年增加117.6万人。过去十年的年平均增长率为1.5%，增速高于全省（1.2%）及全国（0.5%）水平。
· 截至2021年5月末，社会消费品零售总额同比提升18.2%，达人民币1876.0亿元。福州消费市场仍在逐步恢复，本地大众消费意愿有所改善。
· 2021年上半年，位于万宝的苏宁广场C区开业入市。为市场带来约5.0万平方米新增供应，令福州零售物业市场总存量上升至239.7万平方米。
· 期内，部分存量项目的升级调整仍在持续，包括苏宁广场A区、宝龙城市广场及五四北泰禾广场。改造项目有意提高体验类业态占比，以提升消费者体验，吸引客流。
· 除上述进行升级调整的项目外，其它项目表现良好，全市半年度净吸纳量录得约5.6万平方米，较去年同期负值表现显著改善。鉴于此，全市平均空置率环比微降0.4个百分点，至6.1%。期内，餐饮、体验类业态租赁需求表现活跃，家居及生活方式等商品零售业态的需求则保持稳定。
· 受万宝、五四北区内尚在调整升级的项目影响，截至2021年上半年，全市平均租金录得人民币每平方米每月432.0元，租金指数环比微跌0.2%。
展望
· 2021年下半年，预计福州将迎来三个优质购物中心入市，分别是高新区万达广场、白湖亭万达广场及完成升级改造的苏宁广场A区，届时将为市场带来共计约20.2万平方米的新增供应面积。
· 鉴于上述新项目的运营商招商运营能力及经验充足，届时，全市空置率料将维持稳定。
· 后疫情时期，休闲及娱乐、亲子设施等体验类业态扩张意愿将持续加强。同时，本地商品零售类业态将是持续支撑福州租赁需求的主要来源之一。
住宅 —— 一手住宅成交同比翻倍，成交价环比下降
· 2021年上半年，福州一手住宅新增供应面积约为170.0万平方米，同比上升13.1%。其中，仓山区贡献最高供应量，达约97.9万平方米。
· 同期，一手住宅成交面积达约190.6万平方米，较去年同期约翻倍。居住氛围较为浓厚的仓山区，成交量占全市总量的48.2%。
· 同期，福州住宅市场成交均价增速减缓，在政策调控之下，一手住宅成交均价同比下降1.4%，至人民币每平方米27,041元。
展望
· 政策将遵循中央的房地产调控方向及“房住不炒”定位，以维持市场稳定为主旨。
· 福州全面放开落户限制，实现落户“零门槛”，料将助力催生更多购房需求。下半年成交量料将维持上半年走势，全年增量持续同比上升。
· 在政府的有效调控下，未来一手住宅成交均价预计保持稳定。
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