重磅消息传来！
福州第二轮集中土拍推迟约20天
多幅地块出让条件调整
同时还规定
土拍报名禁带“马甲”
宅地超过溢价15%直接摇号
加强房企购地审查
严禁商品房违规销售行为
不得价外加价、捆绑销售、炒作"学区房"
8月13日上午，福州市自然资源和规划局发布《关于2021年第三次公开出让国有建设用地使用权的公告》的补充公告。此次调整主要针对原公告中含住宅用途宗地，而非住宅地块则按原公告内容执行。
一、土拍报名禁带“马甲”
加强房企购地审查
本次土拍将对竞买人申请范围进行限制，即境内外具有房地产开发资质的企业，可参加竞买。同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。且开发商对此不得隐瞒。
众所周知，在以往土拍上，一些实力房企会通过多个“马甲”报名，增加摇号中签率，而如今这一套路将面临封堵。
热门地块一旦达到封顶价，将由摇号确定买家，拿地真正意义上全凭“运气”。这样的好处在于市场至少不会被地产寡头垄断，中签的中小房企，也希望能真正秀出产品肌肉。
此外，土拍补充条款中还提到，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
该条款旨在建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查，确保竞买企业购地资金依法合规。
二、宅地超过溢价15%直接摇号
严控城市楼面地价新高
本次土拍中宅地将全部采取“限地价、摇号”方式出让，到达上限后通过摇号决定土地归属，同时限定土地溢价上限15%。这也是响应自然资源部要求不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。
据了解，这也是福州土拍调控史第一次明面上，对面粉（地价）价格机制釜底抽薪。限定溢价率上限，将控制房企土地成本，不再采取“竞配建”，则是降低房企隐性成本。
要知道，近年来伴随着隐形高地价接连诞生，房企不仅要冒着财务风险还赚不到钱，还得背着“高房价”的罪魁祸首。而这次打补丁，对地方、房企、购房者都是一种解脱。
地方政府不用盯着维权，少些民生问题，还能贯彻房住不炒，稳房价，稳地价；房企不用高负债抠成本，专注产品修内功，而不是沦为金融和滚规模游戏；购房者也不用过于担心“羊毛出在羊身上”，为高地价所带来的高房价买单，居住品质也有望得到改善。
可以说，这条土拍调整措施，算是“一键三赢”的良心政策。
三、重拳查处楼市违规行为
不得价外加价、捆绑销售、炒作"学区房"
值得注意的是，此次土拍规定中首次提及严禁商品房违规销售行为。包括受让人销售商品房过程中，不得价外加价违规销售、不得捆绑精装修销售、不得捆绑车位销售、不得利用“学区房”炒作、销售合同不得采取霸王条款，具体由属地房管部门（长乐区由住建局）会同相关部门负责监管。
这一“因地制宜”的土拍补充条款的推出，与稍早前人民网记者走访福州市新房销售市场，发现6个商品房楼盘存在违规销售情况不无关系。
今年7月23日，住建部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，加大房地产市场秩序整治力度，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
政府接二连三的告诫、约谈、通知、整顿，持续不断的高压态势，就是为了给地方、银行、房企、购房者释放出强烈信号：下半年房地产调控或将从紧从严。属于房地产的“强管制”时代，已经悄然来临。
四、土拍出让活动延迟约20天
多幅地块出让条件调整
本次土拍原定于8月19日、20日两天集中举行。此番调整后，出让时间推迟至9月7日、8日，马尾、长乐土拍将先于福州四城区进行。其中马尾土拍定于9月7日上午10点，长乐区（含滨海新城）土拍定于9月7日下午3点，福州四城区土拍将于9月8日上午9点半进行。
另外，此次出让的部分住宅用地出让条件有所调整——
宗地2021-40号 晋安区红光村地块需配建2万平方米人才限价商品房，按照该项目商品住宅备案价格的70%（以市政府最终确定的为准）由市政府指定对象购买，出让起始价下调为149000万元（原起始价150300万元）。
据了解，该地块是本次土拍为数不多的值得关注的热门地块。本次新增配建2万方人才房有利有弊（可参考建发养云二期），地块价值也将重新评估。
马宗地2021-06号 应无偿配建8000平方米人才住房，建设费用由竞得人承担，通过验收后，由竞得人负责办理产权并移交给马尾区人民政府指定单位，办理产权费用由竞得人承担。宗地成交价款分两期支付，分别于土地出让合同签订之日起30日、360日内按照80%、20%比例支付。
2021滨拍-5号 竞得人须建设10000平方米的租赁住房无偿移交给长乐区政府指定单位。租赁住宅套型面积配比按7:1:1:1原则确定（即：30平左右占比不低于70％，30至40平占比不高于10%，40至50平占比不高于10%，50至60平占比不高于10%）。租赁住宅实行装修交付，且实行装修一次到位。宗地出让起始价下调为38000万元（原起始价40000万元）。
此外，2021滨拍-4号地块、2021滨拍-5号地块、2021滨拍-6号地块竞得人企业不在宗地所辖区内，竞得人拟成立或属地政府要求成立新公司进行开发建设的，竞得人应自土地出让合同签订之日起90日内完成新公司注册登记并签订补充合同。
长乐2021拍-7号地块、2021拍-8号地块、2021拍-9号地块、2021拍-10号地块竞得人须在地块所在区税务部门依法纳税，建设施工单位也应在地块所在区税务部门依法纳税。
首批集中供地效果不如预期
未来土地市场将明显降温
今年推出的集中供地政策，本意是释放土地集中大量供应的预期信号以平抑地价，但结果有些适得其反。
自2021年实施住宅用地集中供应新政以来，22个重点城市首批集中供地的热度居高不下，国央企以及其他头部房企的抢地势头凶猛，土拍成交溢价率居高不下，由此导致大部分房企在集中拍地中都收获有限，更多的房企则是颗粒无收。
整体来看，热点城市首批集中供地土拍热度依旧较高，部分城市竞价达上限地块数量不减反增，多数城市地价明显攀升，
表：22个重点城市首批集中供地成交整体情况
数据来源：中指研究院
从逻辑上来说，土拍成交价越高一般对地方政府越有利，但是竞争激烈导致成交价居高不下，开发商肯定也会顶不住，加上银行、信托等机构又在大力压缩地产融资，开发商高价抢下土地很容易亏死，后续要是融不到钱可能就直接崩掉，而开发商不拿地的话规模、评级、团队、融资授信、现金流等可能都保不住，由此就进入了“拿地亏死、不拿地等死”的恶性循环。
中指研究院认为，首批集中供地的新政实施效果明显不及市场预期，这也成为中央加快完善“稳地价”工作机制的重要原因。
稍早前，自然资源部积极响应7月22日会议上提出的加快完善“稳地价”工作要求，研究调整重点城市土拍规则。对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：
目前深圳和青岛已中止土拍，而天津则根据会议要求延期并调整第二批集中供地土拍规则。
业界认为，重点城市土拍规则调整，企业拿地将更加理性，叠加中央加强购地企业资格和资金审查，重点城市土地市场将明显降温，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。
对房企而言，土拍严控溢价率，以“摇号”方式取代“竞配建”等方式，或将降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。此外，“摇号”等模式也为中小型房企带来投资机会。
附表：调整后宗地最高限制价格↓
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来源：福州市自然资源与规划局、中指研究院、房特首
