近年来,鼓楼区涌现出不少“小而精”的新楼盘,凭借地段尚佳且产品量少,无需卖力宣传,销售价格始终坚挺,甚至不乏加价捆绑情况,与城郊楼盘降价促销走量现象形成鲜明对比。
本篇要聊的是位于鼓楼左海公园旁的“低调”住宅项目——群升·左海悦。
群升时隔多年重返福州拿地
鼓楼左海旁再添新盘
2019年7月5日,历经124轮举牌,群升集团以3.21亿成功竞得宗地2019-37号鼓楼区梅峰蛇山旧改地块,平均成交楼面价16945元/㎡,溢价率70%。该宗地须建设可建住宅建筑面积的70%的安置型商品住房。项目案名为群升左海悦。
据了解,群升集团于1989年成立,是福州较早一批的开发企业。群升曾在台江、闽侯等地开发了群升国际、群升白马郡、群升江山城/群升广场等知名楼盘。这也是群升时隔多年再次挺进福州城区,上一次群升在福州公开市场上拿地还要追溯到2009年。
从区位上看,该项目地处鼓楼中心,二环路西侧,背靠梅峰山体公园/福道,临近左海公园,周边还有总院、梅峰小学等教育医疗配套,生活成熟度高。
项目仅36套可售商品住宅
主推复式产品
作为市中心绝佳地段小而精的项目,群升左海悦项目总占地面积8611㎡(合12.92亩),总建筑面积1.7万方,社区规划2栋小高层,共建住宅160套,另外还有3000㎡沿街底商(政府回购),容积率为2.2。
1#楼(11层)靠近梅峰路,共108套住宅,全部为安置型商品房。户型包括45平、60平、75平、90平、120平等,按照17550元/㎡均价定向销售给拆迁户。
2#楼(11层)依福道而建,共52套住宅,除了16套105平户型的安置型商品房外,剩余36套为可售商品房,其中包括30套124-131㎡复式产品和6套101㎡西端头平层产品。
群升·左海悦主力产品为124-131㎡复式产品,一梯两户设计,可做大四房。
备案单价3.98万/平
实际售价约4-4.5万/平
2021年6月21日,群升左海悦住宅取得预售许可证。其中,2号楼36套可售商品住宅备案均价为39800元/㎡,备案价区间36488-46488元/㎡。
具体来看,平层备案单价37794元/㎡,总价约370万起;复式备案单价40122元/㎡,总价约480万起;另有179个车位取证,负一层车位备案价40万/个,负二层车位约30万/个。
附:一房一价表——
那么,该项目是否按备案价销售呢?
根据群升·左海悦打出的宣传广告显示,该项目实际销售价格为409万起,而并非按照备案价的370万起。
据蓝房君了解,该项目实际销售需捆绑车位。以平层产品备案价格最低370万为例,加上40万车位,销售总价与409万相当,实际单价约4万/平左右。
另外,复式产品需捆绑车位并额外加价,以一套中低楼层的复式产品为例,销售总价达到570万左右,实际单价约4.5万/平左右。
据置业顾问透露,项目目前仅有少量房源在售,其中平层产品剩余1套,复式产品剩余中低楼层房源。有意向的购房者可前往售楼处了解(项目斜对面)。
整体来看,群升左海悦所处板块区位优势明显,靠近左海公园,步行可达。虽无地铁,但有梅峰路、西二环等主干道,出行便捷。加上近年来周边土地出让较少,项目竞品不多,同时主打复式大4房户型,提高产品溢价,可满足部分改善客户需求。
目前周边新盘凤毛麟角,离项目最近的在售楼盘保利天悦二期(纯商品房)精装价格达到4.5万/㎡左右。二手房方面,周边梅海园、左海帝景挂牌价格约3.5万/平。
对比来看,群升左海悦4.5万/平(含车位)的价格并不算太意外,不过考虑到社区整体较小且高比例安商房配比,具有不小的抗性,而这也正是鼓楼区近年涌现的不少新楼盘的普遍特点。