近年来，鼓楼区涌现出不少“小而精”的新楼盘，凭借地段尚佳且产品量少，无需卖力宣传，销售价格始终坚挺，甚至不乏加价捆绑情况，与城郊楼盘降价促销走量现象形成鲜明对比。
本篇要聊的是位于鼓楼左海公园旁的“低调”住宅项目——群升·左海悦。
群升时隔多年重返福州拿地
鼓楼左海旁再添新盘
2019年7月5日，历经124轮举牌，群升集团以3.21亿成功竞得宗地2019-37号鼓楼区梅峰蛇山旧改地块，平均成交楼面价16945元/㎡，溢价率70%。该宗地须建设可建住宅建筑面积的70%的安置型商品住房。项目案名为群升左海悦。
据了解，群升集团于1989年成立，是福州较早一批的开发企业。群升曾在台江、闽侯等地开发了群升国际、群升白马郡、群升江山城/群升广场等知名楼盘。这也是群升时隔多年再次挺进福州城区，上一次群升在福州公开市场上拿地还要追溯到2009年。
从区位上看，该项目地处鼓楼中心，二环路西侧，背靠梅峰山体公园/福道，临近左海公园，周边还有总院、梅峰小学等教育医疗配套，生活成熟度高。
项目仅36套可售商品住宅
主推复式产品
作为市中心绝佳地段小而精的项目，群升左海悦项目总占地面积8611㎡（合12.92亩），总建筑面积1.7万方，社区规划2栋小高层，共建住宅160套，另外还有3000㎡沿街底商（政府回购），容积率为2.2。
1#楼(11层)靠近梅峰路，共108套住宅，全部为安置型商品房。户型包括45平、60平、75平、90平、120平等，按照17550元/㎡均价定向销售给拆迁户。
2#楼(11层)依福道而建，共52套住宅，除了16套105平户型的安置型商品房外，剩余36套为可售商品房，其中包括30套124-131㎡复式产品和6套101㎡西端头平层产品。
群升·左海悦主力产品为124-131㎡复式产品，一梯两户设计，可做大四房。
备案单价3.98万/平
实际售价约4-4.5万/平
2021年6月21日，群升左海悦住宅取得预售许可证。其中，2号楼36套可售商品住宅备案均价为39800元/㎡，备案价区间36488-46488元/㎡。
具体来看，平层备案单价37794元/㎡，总价约370万起；复式备案单价40122元/㎡，总价约480万起；另有179个车位取证，负一层车位备案价40万/个，负二层车位约30万/个。
附：一房一价表——
那么，该项目是否按备案价销售呢？
根据群升·左海悦打出的宣传广告显示，该项目实际销售价格为409万起，而并非按照备案价的370万起。
据蓝房君了解，该项目实际销售需捆绑车位。以平层产品备案价格最低370万为例，加上40万车位，销售总价与409万相当，实际单价约4万/平左右。
另外，复式产品需捆绑车位并额外加价，以一套中低楼层的复式产品为例，销售总价达到570万左右，实际单价约4.5万/平左右。
据置业顾问透露，项目目前仅有少量房源在售，其中平层产品剩余1套，复式产品剩余中低楼层房源。有意向的购房者可前往售楼处了解（项目斜对面）。
整体来看，群升左海悦所处板块区位优势明显，靠近左海公园，步行可达。虽无地铁，但有梅峰路、西二环等主干道，出行便捷。加上近年来周边土地出让较少，项目竞品不多，同时主打复式大4房户型，提高产品溢价，可满足部分改善客户需求。
目前周边新盘凤毛麟角，离项目最近的在售楼盘保利天悦二期（纯商品房）精装价格达到4.5万/㎡左右。二手房方面，周边梅海园、左海帝景挂牌价格约3.5万/平。
对比来看，群升左海悦4.5万/平（含车位）的价格并不算太意外，不过考虑到社区整体较小且高比例安商房配比，具有不小的抗性，而这也正是鼓楼区近年涌现的不少新楼盘的普遍特点。
