刚过去的周末
不少福州市民的朋友圈
都被中介置业顾问
有关房贷利率将回调的内容刷屏了
“4.1利率止于2022年年底”
“过完元旦恢复到4.7-4.9”
“加上基点轻松上5.0”
这些传闻引发部分购房者关注
那么，这件被广为流传的消息
是不是真的呢？
01
政策与福州有关吗？
首先，先来细盘文件——
11月17日（上周四），中国人民银行微信公众号曾发布《2022年第三季度货币政策执行报告专栏|③阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。
9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。
也就是说——
2022年12月底截止的政策为央妈9月29日针对符合条件的23个城市出台的相关政策。而福州并不包含其中（名单如下↓）
一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
自9.29央妈打开“因城施策”的大门后，一些城市政府积极响应，作出了相应调整。比如山东济宁、浙江温州等城市，已将当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限调整为LPR减35个基点至LPR减60个基点，降幅在15个至40个基点之间。
于是，我们可以得出一个相对靠谱一些的逻辑：
1、最新央妈文件里提到的2022年底到期后将自动恢复指的是9.29政策（涉及的23个城市）。他们在明年没有了“首套房贷低于减20个基点”的特权，和福州无关。
2、福州现行的商业性个人住房贷款利率采用的是全国层面机制，即央行5.15出台的政策（购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点），是没有明确设定到期时限的。
也就是说，就央行此次推文来看，全国层面房贷利率，并未作出“恢复”的相关表述。也就并不存在所谓的“年底到期、年后回调”一说。
所谓“福州首套房贷4.1%利率截至到2022年”，是捕风捉影、张冠李戴的误导。
02
多地利率回调的传闻是真是假？
此外，关于中介传闻的南京回调到5.2，苏州回调到4.9的内容，据蓝房君最新网上查阅当地业内对银行摸底，情况如下——
南京20家主流银行目前首套房贷利率大部分银行保持在4.1%不变，部分银行4.3%；二套房贷利率集中在4.65-5.05%不等。
苏州利率还是和此前一样，首套首贷最低4.1%，二套未还清的是4.9%。首房首贷利率今年1月为4.9%-5.3%，3月降至4.6%，五月降至4.25%，8月降至4.10%。
也就是说，朋友圈传闻的利率上调多为谣言，或者首套二套房利率张冠李戴。
福州的情况同样如此。
据了解，目前福州主流的商业性个人住房贷款利率为：首套4.1%，二套4.9%。这一利率是按照现行的5年期及以上LPR4.3%，结合央行等部门发布的加减基点原则而来。
而为了进一步求证福州房贷利率变动的真实情况，今早业内联系了福州四大行之一。该行个贷部门工作人员表示：目前没有收到相关通知。
另外，有业内人士认为，福州不少楼盘大幅度下降，都难以带来成交量的上涨；利率调整，每月最多也就几十块钱，中介如此急于虚假炒作并不能直接刺激市场回暖。
那么，网友关心的利率到底是上涨还是下调，建议关注两个方面：每月发布的5年期及以上LPR，以及官方途径宣布的利率加减bp方案。
今早，央行官宣的最新一期LPR显示，5年期及以上LPR连续第四个月保持不变，按4.3%执行。
总而言之，只要LPR不变，当前形势下利率就还是4.1（LPR-20BP）。而结合央妈刚刚发布《十六条》重磅救市背景来看，明年很大概率，依旧是全国4.1%首套房商贷的延续。LPR则有可能还会继续下调，而不是上涨。
