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1月成交量两大指标齐跌 福州楼市遭遇最大“心病”

2016年1月福房指数市场分析报告

要闻 | 来源:蓝房网 福州大学房地产研究所 2016-02-15 14:21:13 我要评论
[导读]由福州大学房地产研究中心统计的《2016年1月福房指数市场分析报告》近日出炉,其中,1月份福州及闽侯商品住宅成交量、成交金额双双下跌。专家分析,当前福州楼市呈现供大于求的现状。

由福州大学房地产研究中心统计的《2016年1月福房指数市场分析报告》近日出炉,其中,1月份福州及闽侯商品住宅成交量为37.49万平方米,环比上月下跌了18.5%。与此相比,1月份的成交金额也出现下跌,环比跌幅为18.1%。专家分析,经过了去年12月的大幅上涨后,1月份的市场热情有所退却,市场上展现出供大于求的现状,如何“去库存”成为了今年楼市首要难题。以下是详细分析:

[福房指数分析] 价格指数环比小幅上涨

表1:2015年1月—2016年1月福房指数

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注:本价格指数同时包含福州市区及闽侯县的数据。

表2:1月福房指数涨幅情况

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注:平均涨幅以当前月份之前的一年为计算周期。

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图1:福房指数及其趋势线

表1表2的数据显示,2016年1月的福房指数与上个月相比上涨了1.01%,与去年同期相比却上涨了3.36%。从图一反映的福房指数变动趋势来看,福房指数自2014年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于2015年5月份,并以此为起点出现连续上扬。

1月份的福房指数与价格呈现的上述变化说明了福州楼市在这个月内发生了一些积极的变化。根据中国指数研究院的全样本调查数据,自从2014年9月百城价格指数月度环比增幅跌至谷底-0.92%以来,在历经了一个长期的震荡期之后,月度环比增幅在2015年5月开始由负转正,9月增幅收窄至0.28%。从同比来看,百城住宅均价在经历连续十个月同比下跌后,于8月止跌反弹0.15%,9月同比涨幅继续扩大至1.36%,呈现弱“U型”攀升态势。从趋势来看,福州作为省会城市,又有新区发展的愿景,人口将往新区流动。总体来看,房价呈区间震荡走势。

 [量价分析] 成交量、成交金额环比下跌明显

表3:福州及闽侯商品住宅成交量、金额、套数统计

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注:本交易包含福州市区及闽侯县的楼盘,不含保障房项目。由于不同质楼盘的均价不能反映房价走势,此处注意使用,以免误导。

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图2   福州商品住宅成交量走势图

从表3的数据可以看出,2016年1月福州及闽侯商品住宅均价为14215元/平方米,与上个月相比上涨了68元/平方米,涨幅为0.48%。虽然均价不能反映房价的动态变化趋势,但是可以看出本月度内的市场对商品住宅的需求结构状况。

从成交量上看,1月份福州及闽侯商品住宅成交量为37.49万平方米,与上个月的46万平方米相比,出现了大幅度的下降,下跌了18.5%。与此相比,1月份的成交金额也出现下跌,总成交金额达到532855万元,环比跌幅为18.1%。1月份出现的这种成交量与成交额双双下跌的情况与去年12月份楼市的上涨趋势过快有关,经过了去年12月的大幅上涨后,1月份的市场热情有所退却,市场上展现出供大于求的现状,最终体现在成交量与成交金额上

[板块分析]成交量闽侯摘得桂冠、均价市中心夺魁

表4:2016年1月福州各板块各板块均价    单位(元/平米)

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友情提示:板块均价是不同质楼盘的平均价格,不能作为房价涨跌指标。

表5:2016年1月各板块均价涨幅及成交量情况

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从表4表5可以看到,市中心板块以均价22326元/平方米继续拔得头筹,值得注意的是,该板块与去年同期相比大幅度上涨,涨幅为48.8%,但是均价却环比下跌了6.64%。位居次席的是江滨板块,均价也达到了每平米21217元,该板块与去年同期相比上涨了1.56%,但其环比却下降了2.21%。紧接着的是金山板块,均价收于16297元/平方米,环比上涨了1.64%,与去年同期相比上涨了6.63%。五四北板块和东区板块分别位居第4、第5,均价每平米分别收于15356元和15311元,环比上月都上涨了,五四区上涨了4.39%,东区大幅度上涨了20.14%。西区板块均价收于15000元/平方米,紧接着是仓山板块的14516元/平方米,两者环比上月一涨一跌,西区下跌了9.67%,仓山上涨了3.15%。闽侯板块均价为10292元/平方米位居最后,其环比跌幅6.75%,同比涨幅6.53%。

从成交量看,闽侯板块以成交116142平方米夺得桂冠。结合闽侯板块均价呈现下滑的情况,可以判断房企采取了降价销售策略,以价求量。福州市区中成交量最大板块是仓山板块,成交量收于78413平米,占本月总成交量的20.92%。紧随的是东区板块的74261平方米,占本月总成交量的19.81%。金山板块收于52300平方米位居第四,占本月总成交量的13.95%。成交量排名前四个板块销售量占比达到了八成多。

[闽侯区域分析]成交量南屿夺魁,均价竹岐蝉联桂冠

表6:2016年1月闽侯各区域交易情况

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由表6和交易量分析图可知,在成交量方面,南屿以39283平方米,占总成交量的33.8%蝉联桂冠;南通以27875平方米的成交量位列其后,占总成交量的24.0%;位居第三的是甘蔗,共成交20613平方米,占总成交量的17.7%。上街以成交量为13602平方米占总成交量的11.7%位居第四,而荆溪占总成交量仅6.5%。可以看出,本月成交区域主要集中在南屿、南通、甘蔗和上街这四个板块。

由表6还可得到成交均价的排行,竹岐以均价16558元/㎡位列继续位列榜首,该板块本月有21套大户型商品房成交,其成交量较少,所以均价从一定程度上只能反映其高端住宅的价格水平;上街则以均价12573元/㎡位居第二;南屿排在第三,均价为11218元/㎡。本月成交均价前三甲排名与上个月月相比相同,表明这三地的房价处于福州较高水平且较稳定。上街与南屿的均价一直都较为稳定,且在闽侯区域内都处于高位。整体来看,南屿无论在成交量还是成交均价上都是闽侯县的前三名,此区域紧靠福州市区,交通便利,经济较繁荣。这些都使得这个区域的楼盘在市场上备受追捧

[市区楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量仓山独占鳌头

表7:2016年1月市区楼盘成交金额排行榜

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表8:2016年1月市区楼盘成交面积排行榜

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由表7可见1月份的市区楼盘成交金额排行榜分布于三个区域,分别是仓山、晋安和台江。其中,仓山区有六座楼盘上榜,排名第一;晋安区则有三座楼盘上榜,屈居第二,台江区则有一座楼盘上榜,屈居第三。仓山区的闽江世纪城楼盘继续蝉联桂冠,成交金额为39410万元;仓山区的阳光城大都会楼盘摘得榜眼,成交金额为26455万元;晋安区的泰禾金尊府楼盘摘得探花,成交金额为21936万元。

从本月市区楼盘成交量排行榜(表8)来看,8月份的楼盘成交量排行榜主要集中在仓山区。从榜单可以看到,仅仓山区就有六座楼盘上榜,与其他地区拉开了较大距离;晋安区与马尾区分别有三座楼盘、一座楼盘上榜。排行榜的三强位置由仓山独占,依次是仓山的闽江世纪城楼盘、仓山区的阳光城大都会楼盘、仓山区的保利西江林语楼盘,成交面积分别为26273平方米、20996平方米、11171平方米。综合来看,闽江世纪城楼盘由于该楼盘地处林浦会展中心,临近地铁4号、6号线,地理位置优越,同时具备一定的投资价值,表现一直较为出色,近三月都占据榜单前三。

[闽侯楼盘排行榜分析] 成交金额榜竞争激烈,成交量榜南通称雄

表9:2016年1月闽侯楼盘成交金额排行榜

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表10:2016年1月闽侯楼盘成交面积排行榜

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由表9可见,1月份的楼盘成交金额排行榜表现出五个区域的争夺。其中南屿镇继续保持着出色的表现,仅南屿镇就有五个楼盘上榜,远远超过其他地区位列第一,上街镇两个楼盘上榜,南通、甘蔗、荆溪各一个楼盘上榜。其中,南通的天泽奥特莱斯以29268 万元的成交金额夺魁;位于南屿镇的融侨小院位列第二,成交金额为10748万元;排行榜的第三名则由上街镇的中海寰宇天下夺得,成交金额为9300 万元。

从本月楼盘成交量排行榜(表10)来看,1月份的楼盘成交量排行榜共有五个板块上榜。其中,南屿板块有五个楼盘上榜,上甘蔗以两个楼盘的位居第二,上街镇、南通、荆溪都仅有一个楼盘上榜。综合来看,南通的天泽奥特莱斯楼盘以27875平方米的成交量摘得桂冠;甘蔗海峡传媒港楼盘屈居第二,成交量为8923平方米;南屿的泰禾红悦楼盘则以7488平方米的成交量位居第三。

[福清楼盘排行榜分析]成交金额、成交量榜竞争激烈

表11:2016年1月福清楼盘成交金额排行榜

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表12:2016年1月福清楼盘成交面积排行榜

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由表11可见,1月份福清市楼盘成交金额排行榜分布在四大区域,竞争出现多元化的趋势。其中音西街道占据五个席位,阳下街道、龙江街道各占据两个席位,龙山街道有一个楼盘上榜。音西街道的中联天玺楼盘蝉联桂冠,成交金额为18194万元;阳下街的融侨新城楼盘以10979万元的成交总价收官,位列第二;排行榜的第三名位置则由龙山街道的三福龙景二期楼盘占据,成交金额为9408万元。

从本月福清楼盘成交量排行榜(表12)来看,相比成交金额排行榜,增加了一个渔溪街,共有五个区域上榜。音西街道有四个楼盘上榜摘得桂冠,龙江街和阳下街各有两处楼盘上榜,并列第二,其余各区域分别有一处楼盘上榜。其中,阳下街的融侨新城楼盘以14836平方米的成交量夺魁;音西街道的中联天玺楼盘位居第二,成交量为13889平方米;龙山街道的三福龙景二期楼盘夺得第三名,成交量为12379平方米。

[热点分析] 今年楼市首要难题--“去库存”

今年有关于楼市的发展谈论最多的是有关于“去库存”的难题。近几年来随着房地产投资增速下降,已经影响到中国经济增长。在去年12月的中央经济工作会议上更明确提出“去库存”为2016年中国经济社会发展五大任务之一。据国家统计局最新公布的数据,目前我国的房地产库存达7亿平方米,增长15.6%,达历史峰值,住宅占据63%。按常规,这样的库存需要五年消化。

同时今年是“十三五”计划实施开局年,也是供给侧改革开局年,开局顺利与否,关键就看地产能否成功去库存,因为房地产稳定与否将牵涉几十个行业的产业链条能否顺畅运行的关键节点,也是保增长的基础工程。由此可知,“去库存”的问题是刻不容缓的,其重要性在对于经济的发展和转型有着重要的意义。

福建省作为我国东南部沿海省份近年来经济增速较快,去年GDP增速达到9%,但其也面临着发展困难。经济的发展离不开投资,而房地产开发投资在投资中占有很重要的地位,但目前福建楼市去库存压力非常大。有关数据显示,2015年福建省房地产开发投资4469.61亿元,比上年下降2.1%。其中住宅投资下降1.8%。商品房销售面积下降2.0%,商品房销售额下降4.7%。商品房待售面积增长53.2%,增幅比上年提高27.7个百分点。

在福建省房地产开发投资面临着“去库存”的难题时,为确保“十三五”良好开局,省政府日前出台《关于2016年度积极扩大有效投资的若干意见》,表示将促进房地产稳定发展,把房地产去库存摆在突出位置,全年力争完成投资4700亿元。其中的相关措施包括:加大福厦等重点城市商品住宅用地供应、支持进城农民购房与落实税收信贷优惠、加快建设福州长乐机场二轮扩能工程、沿海设区市将新建机械式立体停车楼等。

“去库存”问题的解决与否关系到福建省的经济发展,“去库存”不仅仅是房地产开发商急需解决的问题,同时也是令政府感到头疼的问题。“去库存”的问题应该由政府、企业、消费者三者来共同发挥作用。政府可以采取一些优惠政策,给消费者给予包括户口、补贴、在市政配套设施等等方面的优惠,以刺激住房消费需求;当然,作为重要的当事方开发企业也要积极寻求出路,降低市场预期,只有多方共同努力,才能渡过难关,促进资金的流动,增进经济的发展。

 

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[编辑:徐良清]