由福州大学房地产研究中心统计的《2016年2月福房指数市场分析报告》近日出炉，其中，2月份福州及闽侯商品住宅成交量为25.1万平方米，环比上月下跌了33.04%。与此相比，2月份的成交金额环比下跌37.31%。业内分析，数据下降与去年12月份楼市的上涨趋势过快以及春节放假有关， 同时2月份的市场热情有所退却，市场上展现出供大于求的现状，最终体现在成交量与成交金额上。以下是详细分析：
[福房指数分析] 价格指数环比小幅上涨
表1：2015年2月—2016年2月福房指数
注：本价格指数同时包含福州市区及闽侯县的数据。
表2：2月福房指数涨幅情况
注：平均涨幅以当前月份之前的一年为计算周期。
图1：福房指数及其趋势线
表1表2的数据显示，2016年2月的福房指数与上个月相比上涨了0.68%，与去年同期相比却上涨了4.42%。从图一反映的福房指数变动趋势来看，福房指数自2014年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于2015年5月份，并以此为起点出现连续上扬，说明趋势线已从前年的大幅下跌转为近一年的反弹。
2月份的福房指数与价格呈现的上述变化说明了福州楼市在这个月内发生了一些积极的变化。与去年同期相比，2月的房地产市场发生较大程度的逆袭，指数与价格双双出现了上涨。但从幅度上看较上月有所减小，说明市场热度不减。而且对比近年后成交水平，总体还是偏高的。同时在年前和年后国家和省政府出台的多项政策和其他各种原因的刺激下，上海南京等一线城市房价的暴涨说明这种市场热度很大程度上会保持上升趋势，并很有可能继续加大对福州房市的影响。2月份的数据表明我们对于第一季度市场的乐观预判是正确的。
[量价分析] 成交量、成交金额环比下跌明显
表3：福州及闽侯商品住宅成交量、金额、套数统计
注：本交易包含福州市区及闽侯县的楼盘，不含保障房项目。由于不同质楼盘的均价不能反映房价走势，此处注意使用，以免误导。
图2 福州商品住宅成交量走势图
从表3的数据可以看出，2016年2月福州及闽侯商品住宅均价为13309元/平方米，与上个月相比下降了906元/平方米，跌幅为6.37%，但这并不能代表榕城房价的动态趋势。
从成交量上看，2月份福州及闽侯商品住宅成交量为25.1万平方米，与上个月的37.49万平方米相比，出现了大幅度的下降，下跌了33.04%。与此相比，2月份的成交金额也出现下跌，总成交金额达到334028万元，环比跌幅为37.31%。2月份出现的这种成交量与成交额双双下跌的情况与去年12月份楼市的上涨趋势过快以及春节放假有关， 2月份的市场热情有所退却，市场上展现出供大于求的现状，最终体现在成交量与成交金额上。
[板块分析]成交量闽侯摘得桂冠、均价市中心夺魁
表4：2016年2月福州各板块各板块均价 单位（元/平米）
友情提示：板块均价是不同质楼盘的平均价格，不能作为房价涨跌指标。
表5：2016年2月各板块均价涨幅及成交量情况
从表4表5可以看出榕城住宅市场供求结构的变化情况。江滨板块本月以24874元/㎡的均价夺得榜首，与上月均价相比大幅上涨17.24%，同比上涨17.61%；西区板块以17305元/㎡的均价位列第二，和上个月相比上涨了15.37%；金山板块以15937元/㎡的均价位居第三，与上月相比下降了2.21%；市中心板块以14887元/㎡的均价成交，较上月大幅下跌33.32%；环比大幅下跌26.44%；仓山板块和东区板块则分别以14598元/㎡和14273元/㎡的均价成交，与1月份相比，仓山板块小幅上涨了0.56 %，基本持平，东区板块则下跌了6.78%；五四北板块以13995元/㎡的均价成交，与上月相比较大幅下跌了8.86%；闽侯板块则以9677元/㎡的均价成交，较上月下下跌了5.97%。从总体涨跌幅情况来看，与上个月相比，下跌板块数大于上涨板块数，尤其市中心板块跌幅最大，江滨板块上涨幅度最大。
在成交量方面，闽侯板块以81887平方米的成交量，占本月总成交量的32.63%，拔得头筹，环比上升；仓山板块则以62131平方米的成交量位居第二，占本月总成交量的24.76%；东区板块以36554平方米的成交量位居第三，占本月总成交量的14.56%；金山板块以35104平方米的成交量紧跟其后，位居第四。前四大板块盘踞了成交总量的八成。
[闽侯区域分析] 成交量南屿蝉联桂冠，均价上街夺魁
表6：2016年2月闽侯各区域交易情况
由表6分析可知，在成交量方面，南屿以31286平方米，占总成交量的38.21%蝉联桂冠；南通以20595平方米的成交量位列其后，占总成交量的25.15%；位居第三的是甘蔗，共成交10393平方米，占总成交量的12.69%。上街以成交量为7080平方米占总成交量的8.64%位居第四，可以看出，本月成交区域仍然主要集中在南屿、南通和甘蔗三大板块。
由表6还可得到成交均价的排行，上街以均价12875元/㎡位列榜首；竹岐则以均价11000元/㎡位居第二；南屿排在第三，均价为10585元/㎡。本月成交均价前三甲与上个月月相比相同，虽然排名有所变动，但也表明这三地的房价处于福州较高水平且较稳定。上街与南屿的均价一直都较为稳定，且在闽侯区域内都处于高位。整体来看，南屿无论在成交量还是成交均价上都是闽侯县的前三名，此区域紧靠福州市区，交通便利，经济较繁荣。这些都使得这个区域的楼盘在市场上备受追捧。
[市区楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量仓山独占鳌头
表7：2016年2月市区楼盘成交金额排行榜
表8：2016年2月市区楼盘成交面积排行榜
由表7可见2月份的市区楼盘成交金额排行榜分布于仓山和鼓楼。其中，仅仓山区有九座楼盘上榜，排名第一；鼓楼区则有一座楼盘上榜，屈居第二。仓山区的闽江世纪城楼盘继续蝉联桂冠，成交金额为48248万元；仓山区的淮安国际住区楼盘摘得榜眼，成交金额为18632万元；鼓楼区的小柳景苑(安置房)摘得探花，成交金额为14612万元。
从本月市区楼盘成交量排行榜（表8）来看，8月份的楼盘成交量排行榜主要集中在仓山区。从榜单可以看到，仅仓山区就有七座楼盘上榜，与其他地区拉开了较大距离；晋安区、马尾区和鼓楼区分别有一座楼盘。排行榜的三强位置由仓山和鼓楼占领，依次是仓山的闽江世纪城楼盘、仓山区的淮安国际住区楼盘、鼓楼区的小柳景苑(安置房)楼盘，成交面积分别为32600平方米、13121平方米、12177平方米。综合来看，闽江世纪城楼盘由于该楼盘地处林浦会展中心，临近地铁4号、6号线，地理位置优越，同时具备一定的投资价值，表现一直较为出色，近三月都占据榜单前三。
[闽侯楼盘排行榜分析] 成交金额、成交量榜竞争激烈
表9：2016年2月闽侯楼盘成交金额排行榜
表10：2016年2月闽侯楼盘成交面积排行榜
由表9可见，2月份的楼盘成交金额排行榜表现出五个区域的争夺。其中南屿镇继续保持着出色的表现，仅南屿镇就有六个楼盘上榜，远远超过其他地区位列第一，上街、南通、甘蔗、荆溪各一个楼盘上榜。其中，南通的天泽奥特莱斯以18535 万元的成交金额夺魁；位于南屿镇的正祥林语墅位列第二，成交金额为11094万元；排行榜的第三名则由上街镇的中海寰宇天下夺得，成交金额为6907万元。
从本月楼盘成交量排行榜（表10）来看，2月份的楼盘成交量排行榜共有六个板块上榜。其中，南屿板块有五个楼盘上榜，祥谦、甘蔗、上街镇、南通、荆溪都仅有一个楼盘上榜。综合来看，南通的天泽奥特莱斯楼盘以20595平方米的成交量摘得桂冠；南屿正祥林语墅楼盘屈居第二，成交量为12607平方米；甘蔗的海峡传媒港楼盘则以5464平方米的成交量位居第三。
[福清楼盘排行榜分析]成交金额、成交量榜竞争激烈
表11：2016年2月福清楼盘成交金额排行榜
表12：2016年2月福清楼盘成交面积排行榜
由表11可见，2月份福清市楼盘成交金额排行榜分布在六大区域，竞争出现多元化的趋势。其中音西街道占据五个席位，阳下街道、龙江街道、龙山街道、宏路街道、新厝镇各有一个楼盘上榜。龙山街道的三福龙景获得桂冠，成交金额为9452万元；音西街道的中联天玺楼盘以7248万元的成交总价位列第二；排行榜的第三名位置则由新厝镇的盘昇新港花园楼盘占据，成交金额为3832万元。
从本月福清楼盘成交量排行榜（表12）来看，相比成交金额排行榜，增加了一个渔溪街，共有七个区域上榜。音西街道有四个楼盘上榜摘得桂冠，其余各区域分别有一处楼盘上榜。其中，龙山街道的三福龙景楼盘以12118平方米的成交量夺魁；音西街道的中联天玺楼盘位居第二，成交量为5575平方米；新厝镇的盘昇新港花园楼盘夺得第三名，成交量为4673平方米。
[热点分析] 房价暴涨的背后“推手”
最近一线城市房价暴涨引起社会居民的广泛关注。伴随着去年深圳房价的飙升，还有年后上海房价的快速上涨，市场对当前的房地产局势关注度越来越高，房地产最热的话题就是房价，特别是媒体，这段时间对房价上涨的报道可谓全面开花。从统计局数据到交易中心，到一手楼盘，再到二手房价看到的，都是涨！涨！涨！那么，房价是否真的出现了不理性的暴涨？房价上涨的真正原因是什么呢？【相关阅读：上海南京杭州现“连夜抢房潮” 2016福州房价怎么走？】
近来中国楼市的表现出现明显分化，一方面是二三四线城市努力去库存，另一方面是一线城市房价疯涨。现在一般认为造成北上广深房价持续居高不下的因素主要有四点：（一）政策支持。各种优惠政策出台刺激购房需求。尽管2016年才刚刚过去50多天，但是各种房产利好政策却早已迫不急待的推出，节前是“降首付”，节后是“降契税和营业税”，同时还伴有1月份的2.51万亿新增天量信贷的很大一块流向房地产市场。（二）供求关系。一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大。具体来看，截至 2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。（三）一线城市的吸泵效应。之所以这三个城市的楼价会如此疯狂，完全是资金推动所致，无论是开发商还是购房客的资金大量涌入一线楼市，或刚需也好，或投资也好，或投机也好。再加上由于负利率和人民币贬值的影响，一线城市楼盘成为财富保值的重要手段。（四）房产中介因素。随着一线城市的楼市升温，目前房产中介市场乱象重重。为抢夺市场，有大牌中介推出签约独家房源、办短期借贷、虚构房源等种种招数，这在一定程度上也推高了房价。
近期重点城市房价暴涨确有上述基本面因素的作用，但笔者认为，此类置于任何时期和场合都成立的观点不无迷惑性，用来解释近期房价暴涨缺乏说服力，最近一线城市房价暴涨的原因仅仅拘泥于此吗？笔者认为不尽然。上述的几个原因只是大环境背景下的必然趋势，这些房价上涨的有利条件早已于去年甚至更早时期就存在，为何房价至今才突发性暴涨？这背后是否隐藏着背后人为推手？早在年前就传言的年后房价会暴涨的消息从何而来？
笔者认为，这次出现的上海南京等一线城市房价同一时间统一上涨的现象显得异常诡异，不应当排除人为操纵的原因，上海等地的房价很可能正被“某些房产做市商”玩弄于鼓掌。也就是说，这次房价的暴涨在很大程度上有可能是人为作市，是有预谋的、开发商联合统一的串联合谋提价。现在高价大房拥有者大部分有实业，实业普遍存在着可活动现金流紧缺的情况。年初信贷开闸，中央下任务去库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标，皆大欢喜。最后房子留给坏账，不过那也是几年后的事。中国的房产市场很有可能已经完全金融平台化！也就是说，今后房子不是单纯地拿来给人住的，而是给金融市场提供炒作工具的！对城镇化而言，虽然楼市是“促转型”的发动机，重视楼市无可置疑，但炒作风险和高房价会产生对资金的虹吸效应，不仅不利于全国“去库存”，而且可能造成大起大落。
短期看，部分城市房价可能还有一定程度上升，北京、上海，深圳市场相对比较火爆，且价格涨幅仍有可能攀升。房价暴涨到一定程度，一旦开始下跌，则必定对金融体系造成负面影响。不同于三四线城市楼市的高库存，北京上海深圳广州楼市需要差异化调控。笔者认为，对公共色彩浓重而又具有要素管制的楼市，在发挥“市场决定资源配置”作用的同时，是时候该强化政府的积极作用了。
