由福州大学房地产研究中心统计的《2016年4月福房指数评析》近日出炉，其中，4月份福州（五城区）成交面积为30.25万㎡，较上月的32.25万㎡减少了5万㎡，跌幅为14.18%；本月福州住宅成交2719套，较上月减少了431套，跌幅为13.68%。以下是详细分析：
一、综述
4月份的福房指数与价格呈现的上述变化说明了福州楼市在这个月内发生了一些积极的变化。与去年同期相比，4月的房地产市场发生较大程度的逆袭，指数与价格双双出现了上涨。且从幅度上看较上月有所上升，说明市场热度增加。而且对比近年后成交水平，总体还是偏高的。同时在年前和年后国家和省政府出台的多项政策和其他各种原因的刺激下，上海南京等一线城市房价的暴涨在一定程度上刺激了榕城房地产市场热度的上升，且这种市场热度很大程度上会保持上升趋势。4月份的数据表明我们对于第二季度市场的乐观预判是正确的。
3月18日召开的国务院常务会议明确，自2016年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，将剩下的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率;还包括将新增不动产纳入抵扣范围。“无论是制造业、商业等原增值纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。”
此次改革之后，现行营业税纳税人全部改征增值税，营业税逐步退出历史舞台。而房地产作为主要稳增长的产业，其重要性不言而喻。从房地产企业的角度来看，政策的基调是确保所有行业税负只减不增。因此有分析认为，房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。
以万科为例，2015年缴纳营业税金及附加131.67亿(其中营业税73.31亿、土增税47.73亿)、所得税59.65亿，合计占营业收入13%，应交税费51.24亿(企业所得税占63%、土增税占24%、营业税占7%)。
由此可见，营业税按收入5%计征，是公司最大的税负支出。主要原因是营业税没有抵扣机制，成本只能由企业自行承担，而在增值税制度下，企业发生的相关采购一般可以抵扣进项税额，能有效解决重复征税问题。
同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于所有企业来讲是利好。当企业改善办公条件购置办公楼时成本会降低，从而刺激企业购置办公楼改善办公条件，有效去化写字楼库存。
还有分析认为，伴随着企业加入置业大军，将会有更多有能力的企业去进行投资，包括房地产物业方面，这有有助于去化库存。但是，对于房产证在5年以上而言，这无疑是一个利空消息，因为当初价格低，增值部分很大。未来有可能税负会增加。
至于二手房买卖方面，营改增后都是按照增值部分来缴纳，所以无需再考虑是否满两年，从而达到加速流通、去库存的目的。
二、4月图例分析（市区）
1、福房指数
2016年4月的福房指数与上个月相比上涨了0.41%，与去年同期相比却上涨了5.30%。从图一反映的福房指数变动趋势来看，福房指数自2014年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于2015年5月份，并以此为起点出现连续上扬至今，说明趋势线已从前年的大幅下跌转为近一年的反弹。
2、供求比
4月福州（五城区）住宅签约面积为30.25万㎡，新增住宅上市量为18.79万㎡，供求比值为1.61。从福州五城区各区域的住宅供求比来看，4月份仓山区新增住宅供应量占比最大。
3、月成交量价
4月份福州（五城区）成交面积为30.25万㎡，较上月的32.25万㎡减少了5万㎡，跌幅为14.18%；本月福州住宅成交2719套，较上月减少了431套，跌幅为13.68%。
2016年4月份福州（五城区）商品房住宅成交均价为15931元/㎡，相较上月减少了457元/㎡，跌幅为2.79%，本月福州五区住宅均价出现下滑现象。
从成交量上看，4月份福州及闽侯商品住宅成交量为40.60万平方米，与上个月的64.93万平方米相比，出现了大幅度的下降，下跌了59.93%。与此相比，4月份的成交金额也出现下跌，总成交金额达到584302万元，环比跌幅为46.40%。4月份出现的这种成交量与成交额双双下跌的情况与购房市民逐渐回归理性有关，福州房市在经历了年初一线城市房价暴涨的刺激后回落， 4月份的市场热情有所退却，市场上展现出供大于求的现状，最终体现在成交量与成交金额上。
4、板块成交量价
在成交量方面，金山板块以108364平方米的成交量，占本月总成交量的26.69%，拔得头筹，环比上升；闽侯板块则以103435平方米的成交量位居第二，占本月总成交量的25.48%；仓山板块以97770平方米的成交量位居第三，占本月总成交量的24.08%；东区板块以53875平方米的成交量紧跟其后，位居第四。前四大板块盘踞了成交总量的八成。
市中心板块本月以22987元/㎡的均价夺得榜首，与上月均价相比大幅上涨11.14%，同比上涨10.67%；江滨板块以19840元/㎡的均价位列第二，和上个月相比小幅上涨了2.22%；金山板块以16590元/㎡的均价位居第三，与上月相比下降了2.48%；仓山板块和东区板块则分别以14989元/㎡和13498元/㎡的均价成交，与3月份相比，仓山板块小幅下跌了1.59 %，基本持平，东区板块则大幅下跌了16.30%；五四北板块以16280元/㎡的均价成交，与上月相比较小幅上涨了1.76%；闽侯板块则以9891/㎡的均价成交，较上月上升了5.70%。从总体涨跌幅情况来看，与上个月相比，上涨板块数大于下跌板块数，尤其市中心板块涨幅最大，东区板块下跌幅度最大。
