由福州大学房地产研究中心统计的《2016年5月福房指数评析》近日出炉，其中，5月份福州（五城区）成交面积为29.3万㎡，较上月的30.25万㎡减少了1.95万㎡，跌幅为6.44%；本月福州（五城区）商品房住宅成交均价为16146元/㎡，涨幅为1.35%。以下是详细分析：
一、综述
5月份的福房指数与价格呈现的上述变化说明了福州楼市在这个月内发生了一些积极的变化。与去年同期相比，5月的房地产市场发生较大程度的逆袭，指数与价格双双出现了上涨。且从幅度上看较上月有较大幅度上升，说明市场热度增加。而且对比近年后成交水平，总体还是偏高的。同时在年前和年后国家和省政府出台的多项政策和其他各种原因的刺激下，上海南京等一线城市房价的暴涨在一定程度上刺激了榕城房地产市场热度的上升，且这种市场热度很大程度上会保持一段时间。5月份的数据表明我们对于第二季度市场的乐观预判是正确的。
5月26日，中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及2016年中国房地产上市公司排行榜单。报告显示，2015年，房地产开发投资增速降至17年来最低点，市场分化进一步市场分化加剧。
本次测评的研究对象为沪深上市公司124家，内地在港上市公司70家，以及海外上市公司4家，合计共198家。与2015年相比，新增7家，退出11家。报告从上榜企业、资本市场、运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、社会责任、创新能力等方面分析各家上市房企的单项战斗值和整体表现分。
《报告》显示，万科2015年实现销售金额人民币（下同）2614.7亿元、销售面积2067.1万平方米，第9年雄居榜首，在全国市场占有率上升至3%； 中国海外发展和 绿地控股紧随其后。 恒大地产、 万达商业和 保利地产分别居于4至6位， 华润置地、 富力地产、 碧桂园和 华夏幸福分列第7至10位。
《报告》指出，2015年，中国上市房企资产规模大幅增长。总资产均值为586.18亿元，同比上升30.88%；净资产均值为157.71亿元，同比上升23.44%；房地产业务收入均值为117.73亿元，同比上升22.95%。各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46和18.96个百分点，净资产均值增速基本保持平稳。
不同城市房地产市场的分化也体现在了相应公司业绩上。《报告》显示，尽管房地产上市公司收入和资产规模都有所增长，各项指标增长率较上年也有所回升，但从企业盈利增长率的分布来看，2015年两极分化程度有所加深，2015年业绩大幅增 长和大幅下滑的企业数量均多于2014年，市场分化进一步加剧。
库存杠杆风险犹在
《报告》指出，尽管房地产成交金额创出历史新高，但房地产开发投资增速降至17年来最低点。1、2线和3、4线城市市场分化程度进一步加深，部分3、4线城市库存高企，房价徘徊低迷与热点1、2线城市销售火爆、房价快速上涨形成了鲜明对比。
同时，行业杠杆水平有所提升。《报告》显示，2015年，房地产行业负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23个百分点，再创新高。一方面，高企的长期负债水平反映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善，另一方面，由于年内销售回暖带动了现金流的改善，短期内企业业绩保障度有所提升。此外，2015年，房地产市场虽然实现了较大的销售增速，但行业整体库存高企的现象并未发生实质性改善，上市房企的库存水平依然保持了两位数的增速。2015年，上市房企存货总额约5.88万亿元，企业存货均值约为300亿元，同比增长约25%。不过，销售的回暖带动了存货周转率的回升，2015年末，上市房企存货周转率小幅上升0.01至0.37。
二、5月图例分析（市区）
1、福房指数
2016年5月的福房指数与上个月相比上涨了1.27%，与去年同期相比却上涨了7.02%。从图一反映的福房指数变动趋势来看，福房指数自2014年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于2015年5月份，并以此为起点出现连续上扬至今，说明趋势线已从前年的大幅下跌转为一年多的反弹。
2、供求比
5月福州（五城区）住宅签约面积为29.3万㎡，新增住宅上市量为25.55万㎡，供求比值为1.15。从福州五城区各区域的住宅供求比来看，5月份仓山区新增住宅供应量占比最大。
3、月成交量价
5月份福州（五城区）成交面积为29.3万㎡，较上月的30.25万㎡减少了1.95万㎡，跌幅为6.44%；本月福州住宅成交2708套，较上月减少了11套，跌幅为0.4%。
2016年5月份福州（五城区）商品房住宅成交均价为16146元/㎡，相较上月增加了215元/㎡，涨幅为1.35%，本月福州五区住宅均价出现上涨现象。
从成交量上看，5月份福州及闽侯商品住宅成交量为46.84万平方米，与上个月的40.60万平方米相比，出现了小幅上涨，上涨了16.85%。同时，5月份的成交金额也出现上扬，总成交金额达到681344万元，环比涨幅为16.61%。5月份出现的这种成交量与成交额双双小幅上涨的情况与房市热度逐渐上升有关，福州房市在经历了年初一线城市房价暴涨的刺激后回落， 4月份的市场热情有所退却，5月市场热度逐渐上升，最终体现在成交量与成交金额上。
4、板块成交量价
在成交量方面，闽侯板块以175453平方米的成交量，占本月总成交量的46%，拔得头筹，环比上升；仓山板块则以93729平方米的成交量位居第二，占本月总成交量的19%；金山板块以91733平方米的成交量位居第三，占本月总成交量的15%；东区板块以52529平方米的成交量紧跟其后，位居第四。前四大板块盘踞了成交总量的八成。
市中心板块本月以22373 元/㎡的均价夺得榜首，与上月均价相比小幅上涨8.17，同比上涨7.72%；金山板块以17529元/㎡的均价位列第二，和上个月相比小幅上涨了3.04%；西区板块以16430/㎡的均价位居第三，与上月相比上涨了6.74%；江滨板块和东区板块则分别以16062元/㎡和15248元/㎡的均价成交，与4月份相比，江滨板块大幅下跌了17.25%，，东区板块也下跌了5.44%；仓山板块以15227元/㎡的均价成交，与上月相比较小幅下跌0.03%，基本持平；五四北和闽侯板块则分别以14583/㎡和11874/㎡的均价成交，前者较上月下降了8.85%，后者则大幅上升26.90%。从总体涨跌幅情况来看，与上个月相比，上涨板块数等于下跌板块数，尤其闽侯板块涨幅最大，江滨板块下跌幅度最大。
