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欧阳捷:楼市调控,早比晚好!

要闻 | 来源:欧阳先声 2016-10-17 15:37:53 我要评论
[导读]市场永远不缺少需求,但总是缺少满足现阶段有效购买力的产品。房企首先需要考虑的是调整产品定位。

目标也非常的精准统一。

我们说过,楼市的火爆,是由于投资客抢先入市,带来刚需和改善性需求的恐慌性入市,导致供求严重失衡。调控之前,一些热点城市外地购房者的比例,少则30%,多则50%,最高的楼盘达到90%,虽然外地购房者不完全是投资客,但投资客是占了绝大部分的,因为钱多,也因为资产荒,更因为贬值焦虑。

因而,这次的政策核心点就是两条:限购赶走投资客,限贷抑制改善客。

当然,调控的效果也会如政府所愿。因为限购,很多投资客没有买房资格了,而有资格的人又因为限贷而购买力不足了,高涨的房价也已经把刚需客挤出了市场。当然供应也没有增加,很多楼盘已经没货了,有些开发商还在懊悔在市场火爆之前把货都出掉了,也有开发商在市场火爆的时候想着卖的太快了,现在更有开发商庆幸在市场火爆的时候货已经出完了。

对于这些试点城市,挤出投资客的泡沫,反而有助于恢复市场的供求平衡。

不管是懊悔的还是庆幸的,都要面对如今新的市场环境。市场将会发生怎样的变化? 

1、量跌

很显然,销售面积和销售额的下降是必定无疑的。

热点城市限购限贷、客户资格受限、客流量会减少,非热点城市也会受到心理预期调整的连累、产生观望,销量或多或少有所下降。

销售量会有多大的下跌?我们做了一个简单的市场压力测试:

假定四季度20个热点城市销售面积和销售额,全部同步下降30%,并连累其他所有城市同步下降10%,全国全年的销售面积基本与去年持平,销售额还可以增长12%。

当然,所有城市全部、同步、同比例大幅下降的概率并不大。我们认为:热点一二线城市人、钱仍在增加,但土地不会增加,销售已经透支,供求难以改善。

前两天,我们在南京的一个楼盘开盘也都基本售罄了,客户是偏刚需和中低端改善性需求,说明即使是限购限贷,刚需和改善性需求依然存在。

但三四线城市人、钱不会增加,市场供大于求,销售难以增加。相对于前3个季度,全国销售增速必定继续放缓,但依然是双增的。

2、价稳

前两天,应邀参加好地研究院在上海组织的“长三角土地展”活动,好地研究院做了一个调研,也反映出房企战略投资部门主管们的心态和认知。

其中,认为“半年内量缩价稳的占比达到54.3%”,也有40%的人认为,“如果进一步出台政策,房价看跌;反之,楼市房价将趋于稳定,一些城市还可能上涨”。虽然,大家对市场还是有点分歧,但整体上还是倾向于看好。

考虑到热点城市正在逐步降温,未来进一步出台政策的可能性已经不大,在中央政府的统一要求下,新的热点城市出来一个就会按住一个。

这不,南昌楼市还未真正火起来就已先行调控,显示了中央政府是可以未雨绸缪的,因此,房价基本稳定是可以预期的。

北京有个亲戚问我现在还能不能买房?我反问了她两个问题:1)如果房价下跌,你会买吗?她说:会。2)如果你有多余的房,你会卖吗?她说:不会。

楼市调控给了刚需和改善性需求购房的好机会。试想一下,现在把房子卖了,你能保证还买的回来吗?如果你不能保证买的回来,那你应该不会卖掉。反过来想,恰恰就是应该去买吧?

再想一下,如果投资客现在没有被限制住,投资客还会继续买房吗?如果会,同样证明现在恰是机会。如果大家都想着房价跌了会去卖,需求就是房价支撑的基础。

今年开发商销售大增、现金充足,没有大范围以价换量的理由,政府当然不希望大幅降价引起房闹、影响社会稳定,有房者、卖房人也成了看稳房价的统一战线,房价似乎很难看跌。

3、地市有机会

经历过调控的人都懂得调控,大家现在都已经不再恐慌了,该买房的还会买房,该拿地的还会拿地。

好地研究院的调研还显示,认为“政府会加大推地力度,但是不会一下子大量推地;土地争抢依旧十分激烈,但是实际溢价率不会高于今年第三季度”的人数比例高达73%”。

看来大家对大量推地依然不抱希望,却认为调控会让土地市场适度降温,也说明房企很看好未来土地价格会相对理性些,并且都还有拿地的意愿。如果是这样,说明大家对土地市场的高烧与风险其实还没有真正认知。也有18%的人“估计雷声大雨点小,推地并不多,地价依然上涨”,或许有点低估政府的决心了。

三季度的土地市场疯狂其实更甚于楼市,居民部门的杠杆最多也只是4倍,但有的土地资金来源加杠杆几乎是无穷倍。前9个月,全国溢价率超过100%的高溢价土地达到580宗,有的房企居然可以拿到银行100%的土地保证金甚至土地款,土地市场的场外杠杆已经到了危机的边缘。

而这个时候,恰是手握现金流的房企拿地的好时机。在热点城市减量化供应土地的国策下,今天不拿地,也许以后更没有机会拿地。

就在调控前夜的每日经济新闻长三角城市发展论坛上,我主持嘉宾对话,题目是“长三角有多贵?”我问在座的几位开发商:你们是拿到地更焦虑,还是拿不到地更焦虑?三位开发商的一致回答是:拿不到地更焦虑。显然,股东焦虑是因为没有成长,董事会焦虑是因为没有业绩,员工焦虑是因为没有前途。

国务院《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中明确指出,“省会及以下城市全面放宽农业转移人口落户条件,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户”。“同时建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制,按照以人定地、人地和谐的原则,保障农业转移人口在城镇落户的合理用地需求”,措施非常正确,也纠正了过去“人、地、钱”严重错位的政策逻辑。

但是,除超大城市外的热点城市土地供应真的会增加吗?这是否意味着“控制大城市边界、控制大城市人口规模,京津冀、长三角、珠三角土地减量化供应”的政策或将废止?是否意味着这些热点城市未来有机会改变供求失衡的矛盾并缓解房价快速上涨?也许,现在不调控,很多房企几乎已经没有机会在热点城市拿地了。

4、调控,早比晚好

尽管楼市调控带来市场及预期变化,但楼市调控依然值得称道,抓调控比不调控好,早调控比晚调控好。

可是,为什么市场见不到公开的、诉诸文字的中央高层的声音,却只是小道消息满天飞、真假难分辨?不过有两则坊间传闻,应该是确定无疑的。

一则是:9月28号国务院会议传达习总书记指示、部署调控,李总理提出“一线城市要控制住、二线城市要稳定住,三四线城市要活起来,如果出现房价失控,要问责”,接着住建部9月30日召集热点城市开会,很显然,热点城市接二连三出现调控,有的城市政策一步到位,甚至有的城市等不及检验调控效果、10天之内连出三策,怕是温柔一刀被责令改正,显示了号令自上而下,而且政令畅通。

另一则是:某地方政府的会议纪要显示:本次调控是放在维稳的高度上的,是政治任务,不允许出地王,不允许涨房价,甚至要求房价环比逐月回落,幅度控制在20%之内,不允许虚假广告,不允许收筹,不允许捅娄子。显示了政府既不希望市场疯狂导致透支未来,加剧社会矛盾,也不希望房价下跌引发社会动荡,成为问责的出头鸟。

也许我们会看到,统计数据上的城市房价会下跌,70个大中城市房价环比下降的城市也会逐月多出来,从政治正确的角度说,这也是稳定预期、稳定市场的一个不得已措施。

但是,一旦形成整个城市房价下跌的预期,或许房价就真的下跌了,因此掌握下跌幅度和走势的确是一个高超的管理艺术。

中央还要求正确把握舆论导向,但是政府部门似乎已经失去了控制预期的意愿,过去我们党的老传统是:宣传群众、教育群众、发动群众、组织群众,但现在宣传的阵地似乎已经被放弃了,政府部门都心照不宣地只做不说。

上一届政府还有那么一点点想掐死房地产的味道,公开指责房地产有违道德、造成了社会的恐慌,但是现在大家都已明白,保护房地产稳定健康发展,就是保卫GDP,就是保全金融不发生系统性危机,就是保证不被美联储和华尔街剪羊毛。

经历过多次危机和宏观调控,其实大家都有些麻木,这次调控的社会反响似乎并不强烈,既没有以往热烈的拍手称快,也没有过去急剧的惊惧紧张。

其实市场还是非常需要政府权威的、完整的、准确的正面信息,而不是任由市场杂音混淆视听、屏蔽信息以假乱真。在市场困惑的时候,更需要舆论引导,在市场恐慌的时候,更盼望指路明灯,不论是过去、现在、还是未来。

只有李总理在澳门公开说了,要维护房地产市场稳定健康发展,也就是说,去库存的还是要去库存,涨房价的必须要控制住。不过,显然这还不够,对于各地楼市的变化,地方政府部门的声音其实也还是至关重要的。

5、房企,审慎中前行

目前去库存还没结束,经济刚刚有了见底企稳的迹象,调控不可能持续收紧,如果进一步收紧政策,就必然导致销售面积下滑,进而导致新开工面积减少、土地储备面积减少、房地产投资减少,继而导致房地产相关产业的恢复性增长化为乌有,GDP就可能重新回到下滑的轨道。

所以现在楼市各方心态都很淡定,房企也做出了“战略上淡定、战术上审慎”的共识。

但是,房企仍然需要重新审视今年以来的发展逻辑和战术动作,顺势而为,而不是逆势而上,对赌宏观调控的力度和市场变化。

房企首先需要考虑的是调整产品定位。限购、限贷导致投资客离场、高端改善客减少,房价高企也导致中低端客户被挤出,部分产品定位必然面临调整,重新研究区域板块的客户特征,加大中档产品供应,满足最大基数的客户需求势在必行,高端改善型产品也将减缓去化速度,地王项目更是不能再按照以往逻辑定位。市场永远不缺少需求,但总是缺少满足现阶段有效购买力的产品。

其次是调整销售策略。限购限贷之后中高端客户流失是必然的,有些高端楼盘要么需要重新挖掘客户,要么需要调整产品类型。销售速度和定价策略显然也需要调整,一味追求弯道超车的逻辑需要暂时放一放了,产品定价也需要重新梳理,营销说辞都不再适用过去的经验,新广告法将会为热点城市调控增加更强执行力的手段。最值得警惕的两点:一是个别大房企带头降价抢量,放大市场恐慌,引发社会动荡,这在过去不是没有先例的。

二是中小开发商首先挺不住,或者少数小房企获利回吐、借机出逃,带来降价风潮,刺激金融系统的神经,虽然大面积出现这种情况的概率并不大,但越是可能产生市场波动的时候,越是需要地方政府和市场各方共同努力,消除动荡的火苗、维护社会的稳定。

最后,现金、现金、还是现金!如果政府真的收紧货币政策,或者定向收窄开发商资金渠道,必然导致市场连锁反应,因此,开发商首先要做的是梳理自己的应收应付、流动资金、到期债务,时刻保持危机意识,做好预案,确保现金流。

历史总是以不同的面目和相同的逻辑重新演绎,经历过调控的人,您是懂的。没经历过调控的人,您也会懂。

 

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[编辑:林敬]

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