随着房地产市场调控政策的不断出台和加码，京沪深等一线热点城市房价都出现了松动迹象。一系列的市场信号表明，中国楼市的天已经变了，中国房价只涨不跌的神话或将被打破。
那么房价的拐点到底在哪里？富人都在抛售房产，此时买房会不会成为接盘侠？岛君在此提醒您，中国楼市的那些惨痛血泪史，不可置若罔闻！
一系列的信号表明，一线热点城市楼市出现松动迹象了。
链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。
经济观察报日前报道称，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%。有调查称，北京近七成二手房业主降价。最新数据显示，“五一”小长假前两天北京商品房住宅签约84套，与2016年相比明显下滑。
不仅如此，深圳的房价也开始下降。房天下数据研究中心4月27日发布的报告显示，4月17日—4月23日深圳新房成交量增价跌，成交均价为每平方米49911元，跌破“5万元”大关。
在调控政策的持续作用下，上海房地产市场快速上升的势头也有所缓和。数据显示，新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。
消息还没完。自5月1日起，北京部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%，也就是 “定向加息”。此后，之前享受不同档次利率优惠的购房者，其利息支出将差距巨大。
随着房地产调控政策的升级和加码，北京、深圳等一线城市房价环比下跌，加剧了市场观望情绪，调控让疯狂的楼市逐渐回归理性。
一系列的市场和政策信号越来越清晰，不少人惊叹：这回房价真要降了吗？
▌马光远：楼市要变天了
部分楼盘降价并不代表房价普降大降，但是在经济学家、知名财经评论员马光远看来，中国楼市的天确实已经变了！必须用新的思维来看待当下中国的房地产市场。
中国房地产市场经过近20年的发展，在很多方面已经今非昔比，如果固守过去的思维来预判下一步中国的房地产政策以及房价的走势，都会得出非常荒唐的结论。
如果从房地产周期而言，房地产市场的变局体现在，过去20年推动房价高速上涨的六大推动力，有三大动力已经熄火，其中包括中国经济的高增长周期已经基本结束，货币的高发行周期渐进尾声，还有国际资本高流入的周期也已经结束。
▌房地产基本面四大变局
从基本面看，中国房地产也出现了四大变局：
一是、供求关系逆转。在人均居住面积已经超过30平米，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场。
二是、经济和货币周期逆转。过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结。
三是、人口周期的逆转。中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量。
四是、国际资本流入的逆转。随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。
这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化。在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。
况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正“史上最严”的调控。而且，除了各种手段无所不用其极，限购限贷限售限离限价。更重要的是，今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨！
▌两个可怕的武器
在所有的举措里，除了限购这种常规性的武器，更可怕的是两个：
一是、通过政策窗口限制房贷。在3月份央行发出通知的时候，限制房贷是最可怕的，因为这等于把水流给切断了；
二是、限卖，限卖等于让市场停滞。一个高温的市场，不怕慢慢降温，最怕突然冷冻，因为市场的情绪都处在高度恐慌的状态，一旦交易停滞，导致的踩踏效应是很可怕的。
对于很多藐视市场调控的行为，必须认真研究历次调控的效果，其实，中国的每一次调控都是很有效果的，每一次调控以后市场都会出现调整，但中国房地产调控最大的问题是调控政策坚持不住，一旦市场出现真正的调整，政府立即就会放松调控，甚至政策立即来一个180度的大转弯，从打压到刺激，导致市场的报复性反弹，从而给市场造成的感觉是调控根本没用。
▌房价明显松动或在下半年
本次调控政策不断出台、升级，措施越来越严厉，调控肯定会产生效果，楼市降温是必然的，但有一些人仍在坚守“有生之年看不到房价下降”、“京沪永远涨”的论调。面对如此强硬的调控，讲究政治正确的调控，没有调控不了的价格，关键是要看是否真的下大力气调控。
马光远认为，这次楼市肯定“变天”，是因为这次调控的目的就是不让再涨了，膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音，高层不断要求金融稳定，这些信号解读起来并不复杂，千万不要在这个高点多博弈。
包括一线城市在内的、去年的热点城市而言，市场降温是已经可以肯定的。比如北京，现在疯涨停止了，观望出现了，价格有谈的余地了。虽然绝大多数的楼盘没有出现实质性降价，但买卖双方都开始进入观望期而已。
那么到底什么时候会开始降价？马光远的观点是，房价的明显松动应该在6月份之后，整个下半年，房地产市场的画风将完全逆转，这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号。房地产政策将再次面临是否松动的尴尬。
▌任志强有话说：调控错了，房价将暴涨更高！
近日，预测楼市无有不准的任总再次放言：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
未来房价到底会怎么走呢？
一向语不惊人死不休的任志强，这次又给我们丢了一个深水炸弹。
近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。
在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
▲ 任总主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点：
❶ 供应端：土地供应已经连续两年下滑
任总表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。
2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少？1960亿。去年才到前年的差不多40%。
而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。
小编翻看了一线城市的库存量，确实触目惊心。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。
如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨。当然这是最极端的情况，我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系？
任总给出的数据是1:2.12。什么意思呢？平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。
❷ 需求端：一线城市人口还将继续飙升
目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。
并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。
这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗？”
人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败！
世界历史上，早就无数次的证明限制人口根本行不通。
早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。
结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？3750万。
只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价怎么会不涨呢？
▲ 信志强住洋房，听牛刀住牛棚
这些年，在国内市场上，由于任总屡测屡中，他俨然已经成了像神一样的人物。
2010年，中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候，任总却发表了房价必涨论，并扬言：“你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧！”
结果，2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%，而北京更是暴涨了42%。
2015年，任总再次发表房价暴涨论：“由于限购政策，2013年和2014年土地供应量减少，2015年房价还将上涨。”
当有人问任总到底该不该买房时？任总对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了，回到：“都问了十几年了，还在问。不要等，有钱该买房就买房。”
事实证明，任总再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除，一线城市像压抑已久的火山，突然喷发。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。
看来，只要是任总一开金口，我们务必要非常重视。
这十多年，他说的话有些虽然非常刺耳，很多老百姓不爱听。但听他话的人，财富早就上一台阶了。
▲ 只要M2在涨，房价必然上涨
那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢？为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢？包括这次任总何以如此自信，坚信下轮会涨得更高。
总结出来大概有以下几种：
一、由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。
经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。
而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。
比如：放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。
股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。
信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。
大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。
二、只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。
这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。
房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。
这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经多紧张。
最后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。
所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。
一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。
双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。这也就是为何任总能这么有底气的说，房价下一轮将比这轮涨更多的原因。
不管是涨还是跌，
蓝房君都是买不起的，
最后的最后，蓝房君要说的是，
愿每一座城市的房价都被温柔以待！
