时隔三个月,福州四城区迎来了2017年第三次土地公开出让,这也是福州史上土地面积“最大供应”的一次土拍。
自3月28日宣布楼市调控升级后,福州也迎来史上最严限购。除了打击市场投机热外,土地供应结构性的调整以及严防出现高价地也是调控的重中之重。在“福州328限购升级令”中提到:“加大住宅用地供应,2017年市区普通商品住宅用地供应量比2016年增加一倍以上”。
即将于本周五(7月28日)打响的福州四城区2017年第三场土地出让,将集中出让9块土地,包括住宅用地8宗、停车场用地1宗。土地出让总面积为928.41亩,起拍总价达到110.614亿!让我们先来瞧瞧此次出让地块的情况。【本次土拍详细出让公告点击>>>】
据介绍,此次出让的商品住宅用地的拍卖竞价仍采用限地价、控房价、竞配建住宅建筑面积方式,即地块设定最高限制价格,竞买人报价不超过最高限制价格的,按价高者得原则确定竞得人,当报价达到最高限制价格后,竞买方式转为竞配建住宅建筑面积。
在本次出让的9幅地块中,仓山奥体版块独占3幅(2幅商住、1幅停车场),总出让面积为338.05亩,仅次于桂湖版块(409.8亩),但起拍总价却达到44.88亿元,成为本次土拍最昂贵的出让版块。
近年来,仓山奥体片区无疑是福州主城区内最火热的区域之一,短短两年便已拍出6幅商住地块,地价也从2015年融侨竞得的6711元/平一路升至19497元/平,地价徒涨三倍足见当下该片区的发展潜力。
▲ 奥体周边集中出让3幅用地(点击放大)
目前这里已吸引了福晟、万科、融侨、阳光城等实力房企大鳄入驻,凭借奥体板块日益完善的教育医疗(附一分院、市妇幼保健新院)、休闲(海峡奥体中心、飞凤山公园)、交通(地铁5号线即将动建)等配套,以及巨大的商住用地储量,未来的奥体版块仍将会成为福州市民关注的焦点所在。
不过,奥体片区周边住宅产品较多,同质项目竞争激烈,这也相当考验拿地开发商的运营能力及综合实力。
首先关注的是宗地2017-12号仓山区奥体周边项目五地块,这也是自2015年11月(台屿地块面积320.72亩、起拍价38.37亿元)至今福州土拍市场上总出让面积最大、起拍价最高的商住地块。
该地块位于仓山区东岭路东侧,海峡体育中心周边,土地面积234.74亩,土地用途为住宅用地,公共管理与公共服务(幼儿园)用地,商服(商业)用地。容积率要求1.0以上,1.8以下(含1.8),限高18-50米。其中商业建筑面积不小于16000平方米,不超过20000平方米。起始价为35.93亿,起拍楼面价约12755元/平。
▲ 宗地2017-12、20号地块区位示意图(点击放大)
宗地2017-12号须提供住宅建筑面积9万平方米、商业建筑面积1.6万平方米、96个标准停车泊位,用于统筹安置,其中:住宅由福州市土地发展中心按照5175元/平方米回购,商业由仓山区人民政府指定单位按照5175元/平方米回购,停车泊位由仓山区人民政府指定单位按照10.78万元/个回购。该地块内历史建筑和有保护价值建筑须按照福州市名城委的相关保护方案执行。
另外,宗地2017-12号竞配建的社会公共保障房按照5700元/平方米回购。
▲ 宗地2017-12、20号地块航拍图(点击放大)
宗地2017-20地块位于仓山区福湾路东侧,东岭路北侧,凤山路街头绿地地下,土地面积为52.33亩,土地用途为地面为公共管理与公共服务用地(公园绿地),地下为交通运输用地(停车场),起始价为0.514亿。
宗地2017-13地块为仓山区建新南路北侧,海峡体育中心周边4#安置房土地收储项目出让地块(奥体16#),土地面积为50.98亩,土地用途为住宅用地,商服(商业)用地。容积率要求1.0以上,2.3以下,限高18-50米。其中商业建筑面积不小于15000平方米,不超过20000平方米。
该地块起始价为8.44亿,起拍楼面价约10796元/平。
▲ 宗地2017-13号地块区位示意图(点击放大)
该地块须提供住宅建筑面积3万平方米、商业建筑面积1.5万平方米、90个标准停车泊位,用于统筹安置,其中:住宅由福州市土地发展中心按照6420元/平方米回购,商业由仓山区人民政府指定单位按照6420元/平方米回购,停车泊位由仓山区人民政府指定单位按照17.93万元/个回购。
另外,宗地2017-13号竞配建的社会公共保障房按照7290元/平方米回购。
▲ 宗地2017-13号地块航拍图(点击放大)
宗地2017-14号地块位于仓山区淮安半岛,上下店路西侧,是原省委党校金山校区地块,面积97.33亩,土地用途为住宅用地,商服(商业)用地,容积率要求1.0以上,1.82以下(含1.82),限高18-36米。其中商业建筑面积不少于6600平方米,不超过8000平方米。
该地块起拍价为21.26亿元,起始楼面价约18002元/平,是本次出让中起拍楼面价最高的一幅地块。当然,这也与该地块的回购等附加条款少有直接关系。
▲ 宗地2017-14号地块区位示意图(点击放大)
另外,宗地2017-14号竞配建的社会公共保障房按照6390元/平方米回购。
▲ 宗地2017-14号地块航拍图(点击放大)
该地块地处淮安古地,有独特的人文历史风貌,环境优美宜居,出色的江景资源,使它在众多地块中脱颖而出,交通配套方面,未来通过淮安路(在建)可通达三环快速路。邻近地铁5号线(规划)农大站。地块周边规划有3个公交首末站,但现有周边缺少大型商业购物中心(配套)。周边仅两家地产开发项目,具有一定市场空间。
宗地2017-15号地块位于晋安区居住主题公园南侧,是新店片区棚户区改造H2地块,地块面积83.23亩,土地用途为住宅用地,商服(商业)用地,容积率要求1.0以上,2.5以下,限高18-80米。其中商业面积不小于14000平方米,不超过20000平方米。
该地块起拍价为17.67亿元,起始楼面价约12738元/平。
▲ 宗地2017-15号地块区位示意图(点击放大)
宗地2017-15号须提供5.0025万平方米住宅、1.5万平方米沿街独栋商业用房、90个标准停车泊位由福州市城乡建设发展总公司进行回购。住宅、商业回购价格按照5715元/平方米确定;停车泊位回购价格按照13.88万元/个确定。
另外,宗地2017-15号竞配建的社会公共保障房按照6390元/平方米回购。
▲ 宗地2017-15号地块航拍图(点击放大)
地块地处五四北片区,闹中取静,经过几年的发展五四北居住氛围激增,项目周边多条道路可接驳地铁1号线。项目所在的西凤路(规划)可接驳福州北向第二通道(在建)通过东三环抵达全城。不过,目前地块周边缺少大型医疗配套。
今年4月27日福州市2017年第二次土地公开出拍卖会上,4幅位于晋安桂湖垄头地区宅地分别被融信、世茂以总价18.31亿元+总竞配建面积191251㎡强势瓜分。一时福州北热度引爆网友讨论。【点击回顾】
如今时隔3个月,桂湖片区又有四幅宅地面市,总出让面积为409.8亩,总起拍价 26.8亿,平均起始楼面价均超过7600元/平。无论是体量、起拍总价、起拍楼面价都更甚以往。同时该板块也以8幅出让地成为福州2017年“最热”板块,其中,632亩的总供应体量占到了福州今年已推出商住用地供应总量(约1278亩)近一半,可谓独占“半壁江山”!
▲ 桂湖板块供应量独占半壁江山
具体地块来看:
宗地2017-16晋安区宦溪镇罗汉村,桂湖后垄小区地块一,地块面积197.98亩,纯住宅用地,容积率要求1.0以上,1.2以下,限高18米以下(含18米),起拍价12.09亿,起始楼面价约7633元/平。
宗地2017-17晋安区宦溪镇罗汉村,桂湖后垄小区地块二,地块面积23.98亩,纯住宅用地,容积率要求1.0以上,1.2以下,限高18米以下(含18米),起拍价1.47亿,起始楼面价约7662元/平。
▲ 宗地2017-16/17/18/19号地块区位示意图(点击放大)
宗地2017-18晋安区宦溪镇罗汉村,桂湖小区地块一,地块面积115.67亩,纯住宅用地,容积率要求1.0以上,1.5以下,限高18米-24米(含),该地块起拍价8.83亿,起始楼面价约7634元/平。
宗地2017-19晋安区宦溪镇罗汉村,桂湖小区地块二,地块面积72.17亩,纯住宅用地,容积率要求1.0以上,1.2以下(含1.2),限高18米以下(含18米),不得建设低层住宅。该地块起拍价4.41亿,起始楼面价约7639元/平。
宗地2017-16、17、18、19号竞配建的社会公共保障房按照5040元/平方米回购。
▲ 宗地2017-16/17/18/19号地块区位示意图(点击放大)
地块位于福州城北桂湖,依山傍水,自然景观优美,交通配套有绕城高速、北向第二通道(在建)以及桂湖公交首末站。地块属于纯住宅用地,总面积达到409.8亩!是福州土地市场近年稀缺的巨幅住宅地块,四幅地紧挨,比较适合连片开发。地处福州重点打造的桂湖温泉旅游项目之内,政策利好倾斜,未来发展看好。
另外,该地块属于晋安区,在福州”限购“板块之列,而目前片区内商住用地存量大,住宅产品较多,同质项目竞争激烈。
▲ 宗地2017-16/17/18/19号地块规划效果示意图(点击放大)
(一)宗地2017-12、13、14、15、16、17、18、19号配建的社会公共保障房及宗地2017-12、13、15号回购的住宅建设时,应按平均容积率布置。
(二)宗地2017-12、13、15号回购协议范本(含户型比例、建设要求、回购价款支付标准等)在出让文件中公示,并由竞得人在竞拍现场,按照回购要求,分别与仓山区人民政府指定单位、福州市土地发展中心、福州市城乡建设发展总公司双方签订。
(三)宗地2017-20、21号代建协议范本在出让文件中公示,并由竞得人在竞拍现场,与福州市园林局指定单位签订。
(四)宗地2017-12、13、14、15、16、17、18、19号交地时间为:若支付土地价款时间为90日,则交地时间为缴清土地价款后15日内;若支付土地价款时间为30日,则交地时间为自合同签订之日起90日内,且在受让人缴清全部土地价款后,土地按交付时点现状标高交地。
(五)宗地2017-12、13、14、15、16、17、18、19号开工时间为交地后9个月内,竣工时间按照建筑限高确定,建筑限高小于或等于50米的,开工后24个月内竣工;建筑限高大于50米且小于或等于80米的,开工后30个月内竣工;建筑限高大于80米的,开工后36个月内竣工。
(六)宗地2017-20号自土地出让合同签订之日起90日内按现状标高交地;自交地之日起90日内动工,360日内建成投入使用。
(七)宗地2017-20、21号停车泊位自持比例应不低于60%并对社会公众开放使用,其余可分割销售。
(八)宗地2017- 12、14、15、16、18 号项目建设应符合绿色建筑标准,商品住宅全装修比例应达到60%以上。
(九)本次出让商品住宅项目应按照《福州市人民政府关于加快发展装配式建筑的实施意见(试行)》(榕政综[2017]1164号)要求实施装配式建造。
(十)宗地2017-12、13、14、15、16、17、18、19号竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证,一次性全部公开对外销售。
(十一)市政府有权对本次出让商品住宅的预售及销售价格进行限制。
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