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重磅!五大行联合出手!8月25日起个人房贷有大变化!

福州最新房贷利率出炉

要闻 | 来源:综合整理自网络 2020-08-13 13:45:15 我要评论
[导读]8月12日,工建农中邮储五家国有大行同时发布公告:将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式。

8月12日,工建农中邮储五家国有大行同时发布公告:将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式

也就是说,8 月 25 日之前,如果住房贷款客户不自己选择转化住房贷款房贷利率的方式,8月25日之后,五大银行将强行转化住房贷款为“LPR+基点”的方式来计算月供额。

公告同时明确,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

工商银行:

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建设银行:

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农业银行:

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中国银行:

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中国储蓄银行:

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消息一出,有网友表示已经收到银行的通知,但他们的质疑也很多:

 

这表示银行要“强制”把房贷利率转换为LPR定价吗?对于希望选择固定利率的客户,不再拥有选择权了吗?到底何种定价方式比较划算?

 

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对购房者有何影响?

 

批量转换并不意味着,客户不再能选择固定利率。

 

记者注意到,各家大行明确,如果客户不接受银行的批量转换规则,可于一定日期前,通过多种渠道进行自主转换;批量转换完成后,如果客户对转换结果有异议,可于今年底前,进行自助转回或与贷款经办行协商处理。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,关于“是否要转化为LPR定价方式”这一问题,各类购房者咨询不断、疑惑很多,尤其是普遍会问“调整后月供是否会增加”的问题,使得银行客服和个贷部门面临很多咨询,甚至影响了正常的换锚工作。在他看来,除非客户申请,统一默认进行调整,有利于减少工作量和双方成本。

 

“按照相关要求,8月底前银行要完成存量浮动利率贷款的定价基准转换至LPR,对于未做主动选择的个人住房贷款,定价基准批量转换成LPR合情合理。考虑到中长期利率下行之趋势,转换至LPR定价也更符合个人利益。当然,银行也应充分尊重客户选择固定利率的权利,避免合同纠纷。”天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示。

 

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼认为,银行进行批量转换,在一定程度上是出于满足MPA考核的目的。房贷利率挂钩LPR利好作为购房者的客户,但银行在具体操作中,应尊重客户的自主选择。存量浮动利率贷款定价基准转换涉及面大、周期长,银行应在时间安排、方式选择等方面进行周密细致的安排,尤其要加强与客户的沟通。如果客户依然对于转换持有怀疑态度,则应尊重借款人的选择。

 

“进行批量转换后,不排除未来相关投诉可能会增加,尤其是如果将来LPR上行,也存在一定的声誉风险隐患。”董希淼提醒。

 

 

 
 

LPR转换剩余时间不足一个月
批量转换遵循何种规则?

 


去年12月28日,央行通过官网公布了“存量房贷”的利率政策,规定所有存量房贷利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率(加点可为负值),或转换为固定利率,更改时间从2020年3月1日开始,原则上8月31日前完成。

 

对于转换方式,买房人可以自行选择固定利率或者是浮动利率。其中,对于浮动利率贷款,贷款发放以后,将按照合同约定的重定价周期进行重定价。如果合同周期内LPR利率下降,那么相应的房贷也会减少;而对于固定利率,房贷利率与当前的利率水平保持不变。并且,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

 

如今,距离转换时间已经不足一个月,除了今天发布公告的五大银行之外,交通银行已于7月20日发布类似公告,表示将会于8月21日起对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的房贷,统一转换为调整为LPR浮动利率加减点的形式。广发银行在本月10日已经开始分批次转换,而兴业银行也在本月14日-20日开始转换。

 

那么,批量转换遵循何种规则?

 

严跃进以案例分析称,张先生在2015年买过一套房,向工行贷款100万元,约定三十年内偿付完毕,当时是参考“央行基准利率×(1+浮动比例)”的方式计算按揭月供额的。现在参考工行新公告中“LPR+基点”的方式来计算月供额。其中LPR以每年元旦时的LPR为准,基点=今年8月份的利率-去年底的LPR,而这个基点在未来年份永远不变。

 

 
 
 
福州最新房贷利率曝光

 

那么,福州目前的房贷利率如何呢?据业内最新统计,福州首套房贷利率最低为4.95%,二套房贷利率最低5.25%

 

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其中,首套房贷利率最低的银行是农业银行,仅4.95%;二套房主要利率为5.25%

 

建议各位购房者,在选择房贷银行时能够多多对比,选择利率最低的银行贷款,将房贷成本压缩到最低。

 

事实上,自4月份以来,这3个月时间虽然面上的5年LPR房贷利率没有下降,但银行的加点正在不断下调,房贷实际利率正在不断下降

 

另外,据融360大数据研究院近期发布的20207月中国房贷市场报告显示,今年以来房贷利率已连降7个月。

 

 

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数据显示,7月全国首套房贷平均利率为5.26%,环比下降2个基点;二套房贷款平均利率为5.58%,环比下降2个基点。

 

业内预测,按上半年趋势来看,房贷利率或还将持续下调,对购房者来说也不乏是件好事,房贷利率的下调意味着购房成本低了,对于购房者的买房选择也更加充裕。

 

 
 
 
关于存量贷转LPR的疑问解答

 

尽管房贷利率转换已经施行了近半年的时间,但仍然有买房人存在疑问,对此,本网整理了相关的热门问题及解答:

 

Q1:为什么要推动存量浮动利率贷款定价基准转换?

为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,人民银行发布了[2019]第30号公告,我行根据人民银行总体要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

 

Q2:请问我何时可以办理存量个人贷款定价基准转换?如何办理?

人民银行公告[2019]第30号要求,于2020年3月1日起正式启动存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作,原则上于2020年8月31日前完成。为了充分保障借款人合同权利和消费者权益,我行将在与您协商一致的基础上实施定价基准转换,如果您的贷款存在共同借款人,需要您及所有共同借款人均同意变更后方能实施定价基准转换。我行提供手机银行、智能柜员机(预计3月中旬上线)、贷款服务行等多种受理渠道,如果您是借款合同中的共同借款人,我行还支持通过95588短信银行(预计4月中旬上线)办理变更,您可结合自身情况合理选择。疫情期间,请您通过手机银行办理。确需通过线下办理的,请在疫情结束后办理。

 

Q3:按照基准利率定价与按照LPR定价两种方式有什么不同?对我有什么影响?

主要区别有三点,一是两种定价方式的“锚”不同,也就是参照值不同。基准利率定价方式下,贷款利率锚定人民银行公布的同期同档次基准利率;LPR定价方式下,贷款利率锚定全国银行间同业拆借中心公布的相应期限LPR。锚定值不同决定了贷款发放时点及重定价时点的定价基准不同。您的实际贷款利率会在锚定的定价基准的基础上进行浮动来确定。二是两种定价基准的市场化程度不同。基准利率由人民银行不定期调整并公布,LPR由全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)公布,相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,更能反映市场供求的变化情况。三是两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下,一般按比例来浮动,比如基准利率上浮10%;LPR定价方式下,按照点数来浮动,比如LPR加40个基点。

 

Q4:我看人民银行公告中说“商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”,是说房贷利率的定价基准转换对我没有影响吗?请问定价基准转换对我有利吗?我应不应该转换?

根据人民银行公告[2019]第30号要求,存量商业性个人住房贷款在定价基准转换的时点,贷款实际执行利率保持不变,因此,对您暂时没有影响。但转换后的定价基准发生了变化,原合同按照人民银行公布的同期同档次基准利率浮动一定比例计算,而LPR定价方式下按照全国银行间同业拆借中心公布的相应期限LPR加减一定点差计算。也就是说,在转换的时点,虽然贷款实际执行利率的绝对值不变,但背后的定价基准以及计算逻辑均发生了变化,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与变更后确认的加点数值重新计算确定,相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,更能反映市场供求的变化情况,提醒您自主判断是否转换定价基准,我行充分尊重您的选择权。

 

Q5:请举个例子,说明此次定价基准转换对我有什么影响?

比如,您的商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现行执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日为每年1月1日,那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

 

Q6:我的贷款是我和家人共同办理的,请问我一个人确认转换就可以吗?

不可以,对于存在共同借款人的贷款,需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24:00前完成确认,否则需要主借款人重新发起变更。

 

Q7:我是共同借款人,没有在工行开过卡也没有注册过工行手机银行,请问我如何办理定价基准转换?

您可以使用其他银行的银行卡自助注册工行手机银行并办理定价基准转换。

第一步:验证手机号。进入工商银行手机APP左上角点击登录-选择“自助注册”-输入手机号码完成验证,此时请确保手机号为准备添加的他行银行卡的柜面预留手机号。

第二步:验证身份。点击“添加银行卡”,根据提示输入身份证及他行银行卡信息即可完成注册。

第三步:办理转换。登录—最爱—全部—存贷款—利率基准转换—一键转换。

另外,我行后期将上线共同借款人通过短信银行办理定价基准转换功能,预计4月中旬上线,以实际上线时间为准,请您关注。

 

Q8:我的房贷是10年期的,现在的利率是基准利率打7折,请问转换为LPR以后,是在LPR的基础上打7折吗?

不是。基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下,一般按比例浮动,比如基准利率上浮10%、下浮15%等;LPR定价方式下,按照加减点数来浮动,比如LPR加40个基点、减30个基点等。您的这笔贷款,转换前,10年期参照的贷款基准利率是4.9%,打7折后的实际执行利率是3.43%,按照人民银行公告,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%,但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR,为4.8%,因此,您的贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点(4.8%-3.43%=1.37%,一个基点为0.01%),加点数值为-137,在合同剩余期限内固定不变。

 

Q9:听说自2020年3月1日起银行将会通过公告、电话、短信等各种方式通知借款人,为什么我一直没有收到工行的短信通知?

为稳妥有序地完成存量浮动利率个人贷款定价基准转换,我行通过官方网站和网点发布统一公告,您可以前往查阅。同时,为了避免集中办理,做好业务分流,我行将分批发送“一对一”短信,请您耐心等候,未收到短信通知不影响您办理定价基准转换。另外,我们提醒您,我行不会以办理定价基准转换为由收取任何费用,请不要相信我行以外人员的电话或短信。

 

Q10:请问我是在外地办理的贷款,我必须到当时的贷款经办行办理定价基准转换吗?

不用。首先,我行推荐您优先选择手机银行的线上方式,或者网点智能柜员机的自助方式,如果您确实需要到线下办理,也无需到原贷款经办行,可以就近选择任意一家贷款服务行预约后办理即可,您可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号,点击“智金融-个人贷款”查询我行所有贷款服务行联系方式。

 

Q11:请问2020年3月1日-8月31日期间,我具体选择什么时间来办理存量个人住房贷款定价基准转换,对我有什么影响吗?

根据人民银行公告[2019]第30号要求,存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是说,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响。我们同时提醒您关注重定价日的影响,定价基准转换后,将在第一个重定价日根据最近一个月相应期限LPR与变更后确认的加点数值重新计算贷款实际执行利率。比如,您的贷款发放日是2010年5月6日,您在定价基准变更时将重定价日调整为贷款发放日对应日,即每年5月6日。那么如果您在3月10日变更定价基准,则在2020年5月6日即进行第一次重定价,按照最新的LPR(即2020年4月20日公布的LPR)计算贷款实际执行利率,而如果您在6月10日办理定价基准变更,则在2021年5月6日才进行第一次重定价。所以,您选择什么时间来办理定价基准转换,对转换时点的执行利率水平及加点数值没有影响,但可能影响您第一次重定价的时间。

 

Q12:请问定价基准转换为LPR时,如何确定具体采用哪个期限的LPR?

定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定。例如,您的借款合同中约定的贷款期限是10年,您于2020年5月1日转换时,贷款剩余期限是2年,则转换时按照10年选择参照利率。全国银行间同业拆借中心只公布1年期和5年期以上两个期限品种,我行5年(含)以内的贷款均参照1年期LPR,5年以上贷款参照5年期以上LPR。因此,本例中,根据10年选择的参照利率为5年期以上LPR。

 

Q13:我的贷款已签订但尚未发放,请问需要转换为LPR吗?

根据人民银行公告[2019]第30号要求,公告所称存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,所以已签订但未发放的贷款也在调整范围内。

 

Q14:如果将定价基准变更为LPR,如何了解每月应还金额?

您可通过网上银行或手机银行“贷款-我的贷款”栏目查询贷款利率及还款计划。我行融e联会于每年年初向贷款客户推送当年还款计划表。

 

Q15:请问我将定价基准转换为LPR以后,后续我还可以再转回按照基准利率定价吗?

不可以。根据人民银行公告[2019]第30号要求,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

 

Q16:请问存量商业性非个人住房贷款定价基准如何从基准利率转换为LPR?

非个人住房贷款比照个人住房贷款规则进行定价基准转换;如果您的贷款存在分次提款、循环等情形,对于尚未提款的部分,转换后的执行利率水平不高于转换前利率。

 

Q17:公积金贷款是否在此次调整的范围?组合贷款如何执行?

目前,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款按照房贷政策执行,公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。

 

Q18:我办理了一笔个人住房公积金转商业性贴息组合贷款,请问需要办理定价基准转换吗,如何办理?

您的个人住房公积金转商业性贴息组合贷款由1笔公积金转商业性贴息贷款和1笔普通商业贷款组成,其中,公积金转商业性贴息贷款由您缴存公积金的住房公积金管理中心贴息,经与住房公积金管理中心协商暂无需变更定价基准;普通商业贷款可变更定价基准。

 

Q19:我办理了定价基准变更,是实时生效吗?请问我怎么知道我是否办理成功了?

是实时生效,需要提醒您,如果您的贷款存在共同借款人,需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24:00前完成变更确认,定价基准变更才能生效。我行会在定价基准变更成功或失败后向您在我行预留的手机号发送短信提醒,请您关注。另外,您通过手机银行或智能柜员机办理定价基准转换时,如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”,说明已经变更成功。

 

Q20:请问我什么时候可以进行第一次重定价,我看人民银行的公告中说房贷的重定价周期最短为1年,是说我至少要一年以后才能进行第一次重定价吗?

您在办理定价基准转换后,如果在年内遇到重定价日,则在年内即可进行第一次重定价,不用等到明年。比如,您4月1日办理定价基准转换,您的重定价日是5月6日,则在当年5月6日即进行第一次重定价。

 

Q21:请问固定利率能否转换为LPR?能否转换为浮动利率?

本次人民银行公告要求针对存量浮动利率贷款进行定价基准转换,固定利率可不转换。另外,固定利率是指贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变,即使将定价基准转变为LPR,您的贷款的实际执行利率也始终保持不变。

 

 

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