一度深陷债务漩涡的泰禾，正在各方的共同努力下，慢慢走出泥潭。
最新的消息是，万科泰禾组建的资产管理公司即将落地上海，管理层多为万科系高管，不属于泰禾体系编制，公司将采取轻资产模式运作。
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万科深度进场 泰禾资产处置大幕拉开
泰禾与万科成立资产管理公司一事，日前有了新进展。
3月19日，据财联社记者从接近泰禾的知情人士处获悉，该资产管理公司将由万科主导，并以万科的人员为班底组建，但人员编制既不属于万科，也不属于泰禾，是独立的性质。此外，万科将会成为该资管公司的第一大股东。
“目前，装入这个资管公司的项目已经基本确定，该公司也即将在近期落地。”上述知情人士表示。
事实上，在泰禾与金融机构协调债务展期的同时，其与万科成立资产管理公司，被看作是泰禾能否盘活债务的关键一环。
“资产管理公司在装入项目的同时，也带走了一部分泰禾的债务，并且通过万科背书，能够盘活项目，注入现金流。”上述人士告诉记者。
一位房地产机构分析师曾指出，资管公司成立后，可以让泰禾项目尽快复工，从而回笼资金，在一定程度上缓解泰禾的债务难题。
有业内人士认为，泰禾与万科成立资产管理公司，与去年初世茂与福晟达成战略合作后，成立的世茂福晟平台相似。
彼时，世茂通过世茂福晟平台对福晟项目进行全面代管，双方联手金融机构清理债务，计划将短债换成长债、降低融资成本，解决流动性困难。
而万科与泰禾成立的资产管理公司，将对部分泰禾项目进行托管。此外，万科与世茂均非直接承接相关企业的债务问题，只是通过参与纾困平台的经营对项目资产进行盘活，让相关企业形成自身良性运转以解决债务问题。
“这是盘活资产和债务、保护债权人的一种较为理想的模式。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者，但在实践中，因为泰禾一些项目权益和资产可能为其他项目融资设定了担保、抵押或者质押，实际上就和其他项目构成了“剪不断、理还乱”的联系。
他进一步表示，在法律逻辑上，作为债务方的善意第三人也可能会向托管模式的项目权益提出权利主张和挑战。因此，这种模式要真正落地存在一定难度，未必所有项目都能够顺利实施。
而从世茂福晟平台的发展情况来看，福晟债务危机引发的员工围堵追债、基金讨债维权等一系列问题，目前仍在解决之中。
“将项目装入合作的资产管理公司，并由万科的人来操盘，原来负责项目的泰禾人员可能被架空，对于泰禾内部也会造成一定的冲击。”上述房地产机构分析师指出。
一位熟悉泰禾的人士告诉记者，随着万科与泰禾的合作加深，泰禾的“老臣”很有可能被边缘化，目前不少泰禾人员都在找退路。
“资产管理公司平台成立后，为避免出现类似福晟员工维权事件，对于泰禾原项目人员的安置，是两家公司需要去探讨的事情。”上述知情人士表示。
02
万科职业经理人或集体入驻新公司
事实上，万科已开始曲线进入泰禾。据观点地产新媒体报道，在3月1日，泰禾公告称，聘任曾在万科、星河控股任职的黄耀文担任公司副总经理，据悉为分管运营。
黄耀文曾任万科总部财务与内控管理中心运营负责人、总部财务与内控管理中心副总经理。而在万科官网上，黄耀文曾在2014年6月21日的一篇新闻中出现，对《运营人怎么实现自我价值的提升》的话题与学员讨论互动。
吸引这些城市总前来解决泰禾的“烫手山芋”，或许正是万科应允了足够的利益。
根据市场消息，在资产管理公司的架构层面，万科将是大股东，泰禾与另一个“第三方”次之。这些“第三方”是资产管理公司的主要管理层们，而据消息指出，当中至少20位万科城市公司的职业经理人。
对这些万科城市公司的职业经理人而言，这或许更像万科制定的“泰禾版”事业合伙人计划。要知道，万科八年前设置了覆盖不同层级的合伙人机制，目的便是通过股票机制经营管理团队与股东捆绑在一起，实现利益共享，风险共担。
虽然泰禾前景尚未明朗，但目前新资管公司已计划接管泰禾多个项目，若成效理想，甚至有管理泰禾全部资产的可能。从这一点说，挑战大，但上限同样高。
有消息传出，这家资产管理公司的CEO，将是芜湖万科城市公司的总经理、首席合伙人何沁石。在3月6日，何沁石出现在泰禾上海大城小院项目案场，行程中还包括苏州的淀山湖院子以及上海奉贤的海上院子。
何沁石2001年本科毕业后，在厦门市建筑设计院工作。2011年起，在万科泉州事业部设计部工作，从万科·湖心岛项目设计负责人开始，到事业部设计部助理经理、副总经理直至事业部总经理、合伙人。2019年起，成为芜湖万科城市总经理、首席合伙人。
何沁石为人所知的是，他在泉州带团队的时候，曾将十多亿销售额的事业部，做到了2018年的78亿，占据厦门万科销售额的半壁江山。
而据2020年中报显示，万科在芜湖仅有潮起中江、东方珑胤台两个项目，项目权益比例分别在33%及41%。对于一位证明过前线指挥能力的职业经理人，芜湖市场的施展空间不可谓大。
一方面是一个短期或许不会有太大起色的城市公司，另一方面是泰禾这个风险与机遇并存的“烫手山芋”，选哪个都应可以理解。
值得一提的是，传闻这批职业经理人，基本上要离职万科后再加入资管公司，即便资管公司的大股东是万科。看起来，走的都是黄耀文的那套模式，起码在人事上是与万科切割的。
上述资管公司的经营模式，或许某种程度上会与万科有极为相似之处。万科过往三四十年的发展，便基本保持了所有权和控制权相分离的经营特色，这也是现代企业的主要特征，利于调动管理层工作的积极性，优化内控管理，同时自主地开展生产经营活动。
而冲入一线的职业经理人们，博取的也许是那一份“绝处逢生”的高额报酬。
甚至有传闻指出，一旦泰禾驶入正轨，大股东可能在原有转让19.9%股份给万科的基础上，再次转让15%股份给新团队的公司，初步协商价会在8元至10元之间。价格虽然较万科入股最高4.9元高出至少80%，但各方都比较满意。
与此同时，进行董事会改组，将是大股东、万科、泰禾合伙人之间三足鼎立。以此来看，许给职业经理人们的利益，足够可观。
03
万科的身影
债务危机爆发后，泰禾曾尝试过采用多种方式进行自救。其中，万科的介入，被认为是最实质性的利好之一。
2020年7月31日，泰禾与万科签订协议，万科拟以24.3亿元入股泰禾，并持有19.9%的股份。这份协议将在泰禾制定有效的债务重组方案后生效。表面上看，万科并不直接介入泰禾的庞大债务，仅为泰禾背书。但实际上，在泰禾与债权人的谈判中，万科的作用不可忽视。
21世纪经济报道记者了解到，早在去年四季度，万科的人员就已到达北京，并直接参与到泰禾与部分债权人的谈判中。
公告显示，目前泰禾已与多家债权人达成展期协议。其中包括：泰禾佛山院子与厦门信托、渤海银行；珠海泰禾中央广场与民生银行；泰禾深圳院子、坪山泰禾中央广场与长城资产。
某大型资管机构的相关负责人向21世纪经济报道记者证实，在与泰禾的谈判中，的确有万科的人在场。他还透露，公司已在去年与泰禾旗下某项目达成债务重组协议。
据悉，万科内部成立了处理泰禾问题的工作小组，由曾担任财务负责人的董事王文金负责。近几个月来，除协调和参与泰禾与债权人的谈判，万科还在项目梳理、融资筹资等方面做了不少工作。
多个独立信源还向21世纪经济报道记者表示，万科与泰禾计划成立的资产管理公司已经基本落定，并有望在近两个月里正式启动。
据悉，成立这一资管平台的目的在于梳理并盘活泰禾旗下的部分资产，公司将从万科和泰禾双方抽调人手，共同运营。万科的一名内部人士向21世纪经济报道记者透露，这一公司将由万科来主导，部分万科的“城市总”有望加入。
该人士表示，去年以来，万科就已着手对泰禾旗下的项目进行梳理。据他了解，一些参加项目盘点的万科人士将进入上述资管公司，参与对项目的进一步处置。
至于哪些项目会装入资管公司，目前尚未确定。但前述人士称，万科参与盘点的项目主要位于长三角和大湾区，因此不排除这些项目被放入资管公司的可能。
04
复工与资金状况改善
截至今年3月初，泰禾旗下已有近半数项目实现复工。按照目前计划，泰禾的大部分项目都能在3月内实现复工。
3月18日，泰禾集团在深交所互动平台上回应投资者提出的“北京院子二期什么时候复工”问题时指出，公司正在积极推进全国各地项目复工复产工作的启动。停工主要原因是公司出现流动性紧张，工程款支付和相关设备的采购付款不到位，造成部分施工环节停滞，从而导致整体施工进度受影响。
据中国证券报从泰禾集团获悉，复工复产是公司当下的最主要任务，南京金尊府等项目已陆续复工。
（南京泰禾金尊府一标段复工现场）
据悉，福州金府大院由原计划在2020年6月、9月、12月底前分批完工，现预计延迟至2021年12月底；泰禾集团称，随着新冠肺炎疫情的缓解与控制以及公司债务重组进程的推进，公司预计上述项目在2021年下半年会陆续达到交付状态。
图为福州泰禾金府大院
与此同时，公司的资金状况也得到一定改善。公告显示，截至2020年12月31日，公司已到期未归还借款金额为398.50亿元，低于去年10月23日的487.10亿元。
某券商人士向21世纪经济报道记者表示，随着项目陆续复工和交付，未来泰禾的资金状况将进一步得到改善。但泰禾还需要继续与债权人进行谈判，因为在万科入股的先决条件中，“金融机构的理解程度”是其中之一。
据悉，泰禾的债权人主要包括信托、资管公司、银行三大类。其中，与银行和资管公司相比，信托以短期贷款为主，还款压力较大，谈判难度也最大。
泰禾在2月10日发布的一份公告显示，因金融借款纠纷事项，中原信托、四川信托和浙商金汇信托已分别向泰禾提起诉讼，合计金额超过60亿元。
前述券商人士认为，泰禾在债务处置中的障碍正不断移除，但前景也并非一片坦途。目前来看，在继续与债权人进行谈判的同时，盘活和处置项目、引入“外援”等工作已成为泰禾新的工作重点。至于万科何时入股，以及泰禾将发生哪些变化，将在这些调整中逐渐显现出端倪。
