2021年的冬天，比往年更冷一些。
继恒大集团之后，又一家TOP20强房企的理财产品出现逾期兑付。
据媒体报道，11月4日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品被曝延期兑付，部分投资人聚集在深圳佳兆业总部。
维权现场 图源：中国基金报
在投资人的强烈要求下，佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，佳兆业有能力和办法偿还。
对于理财逾期，佳兆业集团表示，“今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。”
据悉，锦恒财富理财产品的底层资产为佳兆业旗下地产等项目，担保方为佳兆业集团，由锦恒财富发行。该产品首期兑付期为2021年10月31日，最晚兑付期为2023年6月30日。根据佳兆业方面公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。
资本市场方面，11月4日，佳兆业股价收跌超15.13%，最新股价1.01港元，市值70.9亿港元。11月5日，佳兆业集团发布短暂停牌公告，自11月5日上午9时起短暂停牌，以待刊发有关佳兆业集团的内幕消息公告。
除此之外，处于流动性危机的佳兆业集团和花样年控股已经引起相关部门的注意。11月4日，佳兆业和花样年收到深圳市住建局的通知，企业11月5日参加专题会议，讨论公司流动性的问题。
佳兆业开展“自救”
或出售18个项目 货值达818亿
事实上，在佳兆业旗下锦恒财富出现逾期兑付之前，佳兆业内部的自救已经开始了。
今年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向中国山东高速金融集团有限公融资不超过1.2亿美元。
佳兆业行政总裁麦帆表示，过去一年，佳兆业在经营上确实遇到困难，之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付，不过从10月29日开始，佳兆业遭遇了“阶段性的难以为继”，因此无法给投资者兑付应有的本息。
而压死骆驼最后一根稻草的当属评级。10月27日，惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR），由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”；10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。
评级下降，直接影响佳兆业的顺利融资，最终引发兑付危机。
据悉，佳兆业拟处置其位于深圳的18个项目以应对这次危机，包括住宅、酒店、写字楼、购物中心、商业街等业态，权益货值818.248亿元，融资余额203.8345亿元，资产处置时间为2021年12月-2022年12月之间。
网传佳兆业拟处置项目清单
但是目前的市场形势中，“接盘”的买家势必也十分审慎。“大宗资产一直有计划接洽，只不过暂时没有进一步进展而已。”一位了解情况的人士表示。
此外，佳兆业旗下的产业集团，也纷纷精简架构。据了解，佳兆业城市更新控股集团在近日调整为城市更新事业部，职能也随之收缩，人员也出现了一定的变动。
佳兆业集团控股有限公司成立于1999年，总部位于香港，2009年在香港联交所上市。集团旗下拥有20多家集团及专业公司，总资产近3200亿元，业务覆盖粤港澳、京津冀、长江经济带约50个城市。
佳兆业集团实施“地产+城市更新+产业”三驾马车的发展战略，2021年位列亿翰智库“中国上市房企百强第19位”，并且晋级福布斯全球企业1000强。
来源：亿翰智库
然而，高速发展的背后，也伴随着高杠杆发展的危机四伏。
从2016年短短几年至今，佳兆业从40强外冲到19强，今年1-10月，佳兆业的权益销售金额就达到了958亿元。和销售额一样，佳兆业的负债也在飞速增长，截至2020年末，已经达到1215亿元，1年内到期债务高达250亿元。
比负债跑得还快的是融资利率。亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%，佳兆业与富力地产、蓝光、中国恒大、新力等房企处于同一梯队，最低融资成本的富力都达到6.9%，佳兆业平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%。
值得一提的是，融资成本比较高的这一梯队房企，大部分都已经宣告爆雷。
全国多家百强房企陆续“暴雷”
楼市释放信贷改善信号
当前房地产行业资金紧张，房企债务违约等事件频出。
除了佳兆业外，今年以来，蓝光发展、新力集团、阳光100、当代置业、花样年等先后被曝出现违约问题。据不完全统计，目前全国至少已有9家百强房企资金出了问题，这还没算上一些正在变卖资产自救的百强房企。
一段时间以来，聚焦房地产企业的融资需求，市场相关讨论逐步升温。人民银行金融市场司司长邹澜10月15日表示：这一方面是由于近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为；另一方面，部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在一些误解，使原本该合理支持的项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些房企资金链紧绷。
面对金融市场的短期过激反应，金融管理部门及时予以了纠正。9月底，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
据财联社记者从金融管理部门和多家银行处了解到，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度的回升，初步估计环比多增约1500亿到2000亿元。
实际上，高层和金融管理部门近期已释放了房地产信贷环境改善的信号，强调房地产市场合理的资金需求正在得到满足。
记者近日也从多位银行业金融机构人士处获悉，在部分地区和部分银行中，房地产贷款正在“大方向没有改变”的前提下，视具体情况进行一些微调与修正，而在这一过程中更强调对“合理的资金需求”的满足。
光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，后续房地产贷款总量有望稳中有升，项目储备力度加大，用来保障房地产业务平稳健康发展。对于存量业务贷后管理，将在确保封闭资金管理的前提下，有序化解风险，做好政策传导，打消经营机构疑虑，不盲目抽贷断贷；实施好“保交房、保民生、保稳定”政策。
中国民生银行首席研究员温彬表示，由于此前部分金融机构对于监管政策在理解上存在偏差，因而未能满足房地产正常合理的融资需要。随着监管部门及时加强引导沟通，稳定市场预期，金融机构对房地产融资基本恢复正常，这有助于稳房价、稳地价、稳预期，同时将促进房地产市场平稳健康发展。
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