日前
福州市城乡建设局发布通知
进一步优化商品房预售资金监管模式
支持优质房企合理使用预售监管资金
积极推进保函置换预售监管资金工作
置换金额不得超过监管账户中
确保竣工交付所需资金额度的30%
2月13日，福州市城乡建设局发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。文件疑似是对此前撤回福州某银行未按要求实施预售资金监管情况通报作出的回应。
该文件显示，为进一步优化商品房预售资金监管模式，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，福州市城乡建设局现将《福建银保监局办公室 福建省住建厅办公室 人民银行福州中心支行办公室转发中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(闽银保监办发〔2022〕336号) 转发给各县（市）建设局、各房地产开发企业、各相关单位，请认真贯彻执行。
二、加强统计分析监测。辖区各商业银行要加强对出具保函置换预售资金的分析监测，对所出具保函的情况进行整理分析，有效监控项目整体状况。按季向所在地银保监局（分局）、人民银行报送相关情况以及执行中存在的困难等，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。
据了解，《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下称“通知”)于去年11月14日由银保监会、住建部、人民银行联合印发。旨在指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。同年11月25日，福建银保监局、省住建厅等联合出台文件跟进响应。
业内普遍认为，目前，房地产市场信心依旧不足，商品房销售下滑明显，部分房企流动性较为紧张。《通知》出台主要是为了支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，促进房地产市场平稳健康发展。其中，金融管理部门与住建部门探索推出银行保函置换预售监管资金，有助于更灵活地帮助房企缓解流动性压力。
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房企可向银行申请出具保函
置换监管账户中保交付所需资金30%
《通知》对于保函的额度和期限，以及按规定使用保函置换的预售监管资金用途均作出明确规定。
《通知》指出，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，划定置换金额30%的红线，既可以合理释放预售监管资金，用于支持房企流动性，起到资金循环的目的，又保证了既有债权人的权益，打消市场顾虑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进测算认为，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次能够置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这也意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金，改善房企流动性的作用较为明显。
此外，《通知》还要求，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。
“这一政策使得预售资金监管更加灵活。根据《通知》，保函可以置换监管账户的资金，但有额度限制；留存的资金需要基本确保项目可以竣工交付；剩余资金不足，出函银行应立即垫付。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
商业银行出具保函置换的预售监管资金用途，这一问题亦被市场所关注。
《通知》明确，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
严跃进认为，《通知》对于银行保函置换预售监管资金用途的规定具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确用于工程建设，而此次增加了新用途，即偿还项目到期债务，有助于房企化解债务风险。
哪些房企是政策支持对象？
对银行有何条件限制？
当然，并非所有的房地产开发企业都适用于这一政策。《通知》明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。
与此同时，商业银行开具保函置换预售监管资金也应当符合要求。《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
对此，陈文静表示，一方面《通知》明确了政策支持的房地产开发企业范围，另一方面也对商业银行业务资格提出条件限制。由此来看，短期内优质房企预售资金使用效率将明显提高，会在一定程度缓解企业资金压力。同时，也有助于商业银行有效防范业务风险。
此外，针对防范风险，《通知》还规定，保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
附通知原文——
关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知
银保监办发〔2022〕104号
各银保监局，各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局），中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行，各大型银行、股份制银行、外资银行：
为明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：
一、允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
二、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
三、监管额度内资金拨付使用时，预售资金监管账户开立行（以下简称监管账户行）应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行，出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。
四、商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。
五、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
六、商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。
七、商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。
八、房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。
九、在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
十、各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。
十一、房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
十二、各地要加强房地产企业管理，对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。
中国银保监会办公厅
住房和城乡建设部办公厅
中国人民银行办公厅
2022年11月12日
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