沉寂了两个多月后，备受关注的福州新一轮土拍大战即将于下周一（5月9日）重燃战火！回顾福州今年首场土拍竞夺，一战拍出三地王的疯狂情景让人印象深刻【点击回顾>>>】，无独有偶，今年厦门首场土拍便以近2万6/平的地价刷新岛外记录【点击回顾>>>】，让不少人感叹今年的土地市场的火爆热度更甚去年。
土拍大战一触即发
那么对于即将进行2016年的福州市第二次土地公开出让，又将产生哪些悬念，其结果又会对今年的福州楼市释放哪些信号呢？蓝房君为大家一一解读。
根据公告，本次福州将公开出让5幅地块，其中3幅位于鼓楼区，其余2幅分别位于台江区和晋安区，总面积为32.19亩。尽管5幅地块全部位于市中心范围，但出让地块的“袖珍”属性以及商服性质则成为了业界关注和讨论的焦点。
出让地块大致分布图
最“抠门”！
平均面积仅6.4亩 为去年十分之一
本次出让的5幅地块中，最大不过11.62亩，最小仅为2.67亩，平均面积为6.4亩。而去年成功出让的26幅地块中，平均地块面积就达到63.45亩，与去年动辄上百亩的巨幅地块出让相比，本次出让的地块如同“迷你”型，而这对于急需在福州扩充项目开发的地产商来说简直杯水车薪。
事实上，近年来福州土地市场频推小地块已非罕事。早在2005年，福建为了遏制粗放式的土地供应，为土地出让面积设立了上限。根据规定，福州中心城区和旧城改造区一次性出让土地面积上限为8公顷（120亩），城乡接合部和新区为20公顷（300亩）。从那以后，将土地“拆小了卖”逐渐成为福州土地市场的主流。加上福州市区核心区域可供开发的土地日益减少，小面积地块曾一度成为市场主流。
而自去年下半年开始，大面积地块的连续推出开始引爆福州土地市场，相比之下，小面积地块在开发商眼中则愈发不受青睐。
本次土拍或将遇冷？
最富“商业气息”！
5幅出让地块全部为商服地块
福州当前商业体量过剩已是不争的事实，而本次出让的5幅地块均为商服地块，而无一幅住宅用地，真让不少地产商颇为意外。尽管目前福州放宽了“商改住”限制【点击了解>>】，但更多开发商还是更青睐纯住宅地块。
事实上，正是由于住宅用地的开闸放量，才成为自2015年下半年以来福州土地市场急速升温的重要原因。而在这波土地市场升温行情中，商服用地的处境显得愈加尴尬。蓝房网记者注意到，在2015年37幅出让地块中，纯商服地块仅成功拍出7幅，竟不到两成，而其中还包括了3幅经转挂牌、流拍后才成功出让的地块。
据悉，在今年的福州四城区（不含马尾）土地供应计划【点击了解>>】中，商服用地供应量同比去年锐减64%，仅为20公顷（约300亩），占总供应量的5%。这也反映了福州当前商业体量过剩的现状，传统商服地块的市场吸引力已大不如前，从近年来土拍现场商服地块竞买者的寥寥无几就可见一斑。
专家分析
仅两幅地块有望成交
对于5月9日将被拍卖的5宗商服用地，市场总体反应冷淡很多。福州房地产业内人士郑景枫认为，宗地2016-05号地块虽然面积小，但给出了4.8的高容积率，开发商操作空间大，而且该地块位于区域土地市场火热的连潘地块，区域热度或能为该地块加分；宗地2016-07号地块位于上下杭历史文化街区核心保护范围内，地段优势明显，这两幅地块应该能吸引开发商的注意。
而宗地2016-06、08、09号地块虽然处在容易受到开发商关注的鼓楼区，但这三幅地块都有限定由政府按“成交楼面地价+建安成本3000元/平方米+3%利润”回购部分建筑面积，开发商会有更多权衡。 值得关注的是，在业内人士看来，如今福州土拍商服用地受冷，最重要的原因还在于如今商业地产的市场投资热情处在低谷，因为销售不畅，福州商业地产的去库存压力比住宅大。
宗地2016-05号地块位于晋安区连江中路以东，远洋路南侧，连潘棚户区改造A-04号地块。地块总面积7746㎡（合11.62亩），用途为商服（商业、商务办公）用地、公共管理与公共服务（公园与绿地）用地，容积率要求1.0以上，4.8以下，建筑密度35%以下，绿地率30%以上，限高120米。起拍价29600万元，起始楼面价约7961元/㎡。
宗地2016-05号地块示意图
此外，该地块商业建筑面积不超过8000平方米；地块北侧远洋路绿化带的地下空间约2320平方米一并纳入出让范围，作为停车使用。地块内南侧应留出绿地面积不少于612.5平方米（可计入绿地率）。地块自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。
宗地2016-05号应按照建筑产业现代化的要求组织建设，建筑的预制装配率不低于15%。该地块内独立配建总建筑面积不少于1.5万平方米的广播电视设备用房（含装修），并提供不少于150个地下停车位；由市政府指定单位按照6304元/平方米回购，停车位按照17.93万元/个回购。竞得人在成交之日应与市政府指定单位签订回购协议。
宗地2016-06地块位于鼓楼区福飞路以西，江厝路北侧，原银联总厂周边旧屋区改造地块。地块总面积5627平方米（合8.44亩），用途为商服（商业）用地，容积率要求1.0以上，1.78以下，建筑密度40%以下，绿地率20%以上，限高24米。起拍价为14300万元，起始楼面价约14277元/㎡。
宗地2016-06号地块示意图
另外，宗地2016-06号所有建筑面积由鼓楼区指定单位按照“成交楼面地价+建安成本3000元/平方米+3%利润”回购；其中，停车位按17.92万元/个回购，竞得人在成交之日应与鼓楼区指定单位签订回购协议。地块自成交之日起九个月内按交付时点现状标高交地。
宗地2016-07号地块位于台江区白马南路以东，上杭路南侧，上下杭历史文化街区X4地块。地块总面积为2485平方米（合3.73亩），用途为商服（商业）用地，容积率要求1.0以上，1.1以下。建筑密度65%以下，地块起拍价为10600万元，起始楼面价为38778元/㎡。
宗地2016-07号地块示意图
该地块绿地率以按程序审定的景观方案为准，绿地率及建筑高度应符合《上下杭历史文化街区保护规划》要求。地块自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。
由于宗地2016-07号位于上下杭历史文化街区核心保护范围内，其平面布局、建筑设计方案应符合已批复的《上下杭历史文化街区保护规划》要求，并征求市文物部门意见。该宗地东侧临台江区区级文物保护单位曾氏祠堂，其保护范围为祠堂围墙周围20米；若涉及区级文物保护单位曾氏祠堂保护范围内的建设，应依照《中华人民共和国文物保护法》规定，上报省文物局批准后方可实施；施工过程中应采取有效措施，确保文物安全。
宗地2016-08号地块位于鼓楼区凤湖路以东，福大怡园东侧地块。地块总面积为3820平方米（合5.73亩），用途为商服（商业、商务办公）用地，容积率要求1.0以上，1.8以下，建筑密度34%以下，绿地率25%以上，限高24米，其中商业建筑面积不超过1240平方米。地块起拍价为5000万元，起始楼面价约7271元/㎡。
宗地2016-08号地块示意图
宗地2016-08号所有建筑面积由鼓楼区指定单位按照“成交楼面地价+建安成本3000元/平方米+3%利润”回购；其中，停车位按22.83万元/个回购；竞得人在成交之日应与鼓楼区指定单位签订回购协议。地块自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。
宗地2016-09号地块位于鼓楼区西二环路以东，鼓西街道湖头支巷北侧地块。地块总面积为1781平方米（合2.67亩），用途为商服（商业、商务办公）用地。容积率要求0.68以下，其中商业建筑面积不超过100平方米。建筑密度23%以下，绿地率30%以上，限高12米。地块起拍价1700万元，起始楼面价约14037元/㎡。
宗地2016-09号地块示意图
另外，宗地2016-09号所有建筑面积由鼓楼区指定单位按照“成交楼面地价+建安成本3000元/平方米+3%利润”回购，地块自成交之日起半年内按交付时点现状标高交地。
