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"禁止降价"文件重出江湖!降价不得超10%!释放啥信号

要闻 | 来源:地产情报站、国民经略(guominjinglve) 2019-11-11 14:30:08 我要评论
[导读]房价“熔断”,卷土重来!

房价“熔断”,卷土重来!

 

 1

 

 

 

据《中国房地产报报道》,近日,安徽马鞍山市一份名为《关于做好商品房销售管理工作的通知》在网络上热传。
 
其中规定:商品房售价,不得高于备案价格,同时不得低于备案价格10%。
 
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房价不得高于备案价,这是“限价”政策的传统,由来已久。而房价不得低于备案价10%,则意味着房价下跌的空间被控制在10%以内,这显然是出于“稳房价”的考虑。

 

2019年初,众多城市楼市普遍火热,但很快就被限拍卖价、限售价给摁了下去。如今,限跌价又在安徽马鞍山重出江湖。在业内看来,不能上涨,更不能出现大跌,也许是许多地方政府的真实底线所在

 

 

 
 

 2

 

 

 

事实上,“房价熔断” 机制并不新鲜。
 

从2016年开始,就有多个城市出台规定,无论上涨还是下跌,房价浮动只要超过15%(也有5%或10%),一律不能进行网签。

 

2019年3月4日,江西赣州市还发布了一份“停止特价房”销售的通知,要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售,且价格不得低于2月。同时文件中还指出,为维护房地产市场健康稳定发展,对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿。

 

不仅如此,有些老业主也是不同意降价的。2019年1月,安徽芜湖某楼盘降价5000元/平米销售,引发老业主不满,纷纷去售楼部上门维权。可以看出,很多已购房业主对于降价引发的资产缩水是零容忍的。也引起了ZF相关部门的重视,随后当地住建委要求房企停止降价销售,并且纠正低于备案价5%的销售行为。

 

而有的开发商,因为库存、资金周转等原因,确实想降价,但是不敢降。

 

因为开发商一降价,有的业主马上要求“退房”。大型开发商敢退房,因为资金实力雄厚,几个项目不赚钱,对其他项目影响不大。但是中小开发商可不敢,降了价老业主可能去找麻烦,还会影响下批次的开盘。现在很多的中小开发商其实骑虎难下,过得很不容易。

 

比如2018年合肥爆出过楼盘降价5000元销售,结果相关领导前往调研,不久之后房价就被涨回去了。

 

有的开发商为了生存,被逼得够呛,还出了奇招。因为目前市场上的政策还管不了二手房的降价行为,有的开发商就先以机构或个人名义扫楼,然而以二手房低价成交卖给真实买家。

 

在这样的操作下,楼市就像多米诺骨牌效应,又产生了更加严重的问题——如果新房价格低,二手房价格高,这中间还有一个套利空间。但是新盘禁止降价,开发商不会坐以待毙,会想各种办法回款,那么三四线楼市降温可能会更快。

 
无论如何,万变不离其宗:楼市维稳。
 
这种政策用心可以理解。毕竟,房地产不仅事关土地财政,还关乎房地产对于经济的拉动作用,同时还关乎降价维权带来的各种稳定问题。
 
 
 

 3

 

 
 

然而,“限涨令”已经被证明效果有限,限制上涨,在现实中成了“双合同”、“茶水费”、走后门等问题上演的舞台。

 

那么,限跌令,到底有没有用?

 
显然,一旦一个地方祭出了“限跌令”,这本身就说明市场已经出现转折。过去是遏制房价上涨,如今变成防范房价大跌,防跌的优先性远远大过控涨,这是地方楼市再真实不过的信号。
 
从市场层面来看,开发商并不傻,能卖高价绝不会卖低价。之所以降价促销,显然是感受到了市场大环境的变化,在融资压力、现金流压力、去库存压力等种种重压之下,降价就是最终的必然选择。
 
对于开发商来说,最现实的问题是,不让降价,房子如果卖不出去,损失谁来承担?
 
退一步讲,即便有关部门可以出台“限跌令”,即便房地产协会可以拿出红头文件禁止降价,即便这些房企能够建立暂时的攻守同盟,那么市场也未必买账,价格维持得再高再稳,只有没人接盘,就没有任何意义。
 
可以说,限跌令,可以视为地方政府维稳楼市的积极信号。但最终能否维稳,却不是一纸红头文件所能支撑的。
 
 

 4

 

 
 
在房地产领域,一直都存在着央地博弈。上级在乎的是市场大局和金融大局,房地产只要不拖累经济,容忍空间就超出市场想象。
 

但对于地方来说,在土地财政、房地产投资的现实利益束缚之下,往往对涨价的包容度更高,而对降价的忍耐度更低。

 

从这几个月来的政策和房地产市场走向可以看出,维持稳定还是2019年的总基调,也就是房价既不能过快暴涨,也不能暴跌。让房价在合理范围内小幅波动,稳,稳,稳

 

在三四线城市,相比遏制上涨,遏制下跌的力量更足。毕竟涨了的话大家都发财,大跌则容易导致老业主上门维权,负面新闻频出的话会影响当地社会稳定。 从趋势看,随着国家都市圈的规划,城镇化的思路发生了变化,以后重点围绕中心城市发展,而不再是摊大饼似的平衡发展。长期来看,房产抗通胀的作用还是毋庸置疑的,但像过去那样两三年翻倍涨的神话,只能在一些房价目前较低、城市有很大潜力的地方上演。

 

对于马鞍山这样的城市,享受了房地产暴利多年的炒房客是该离场了。对于三、四线城市的刚需来说,急需买房的适合精心寻找合适区域的性价比楼盘,不着急的可以观望开发商的优惠活动,择机捡漏上车。

 

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[编辑:徐良清]

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