开年的楼市
真的是各种王炸来袭~
就在不久前
自然资源部发布最新通知
建立拟出让地块清单公布制度
有业内解读认为
包括福州在内的全国多个热点城市
已执行两年的双集中供地制度
将迎来重大优化升级
下面直接看文件重点（文末附原文）——
1、每年第四季度启动编制下一年度供地计划，最晚应在计划年度的3月底公布。意思是说，取消集中供地后仍需要公示全年的供地清单，坚持稳地价、稳预期。
2、接下来要建立拟出让地块清单公布制度每次公开详情清单地块对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间作投资测算和判断。也就是说，需要提前发出接下来3个月的供地计划，并且按计划按时全部挂出。
3、详细清单内的地块，一次或者多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。也就是接下来可以多次出让地块，不再要求“集中供地”。
4、凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场露求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。也就是说，如果城市已拍但未开发的土地库存太高，该城市需缩小供地规模。
上述文件内容，被部分自媒体解读为集中供地制度将取消。
不过，也有业内指出，该文件是对过去集中供地模式的修正，实际上是希望地块信息为房企和市场所消化，不代表要取消集中供地，但代表集中供地要进一步优化。
全国多城集中供地模式有所转变
业内：制度不可能取消 将调整升级
早在2021年2月18日，住建部曾发文对22个热点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。
22个重点城市涵盖了4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。
不过在2022年的时候，集中供地模式在部分城市有所转变。比如武汉、苏州、南京、无锡等地均突破了“集中供地”的次数限制，全年土拍达到了5-6轮。
另外，去年9月23日，长沙供地云平台官方通知其土地推介方式将进行调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。去年10月28日，江西住建厅发文称，将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。不过官网已经找不到该文件原文。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，长沙只是个案，集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。集中供地制度不可能取消，但可能适应新形势，对出让模式进行调整，也符合“平稳过渡”的要求。
他表示，集中供地的本源，一方面是疏通供需双方的信息，引导各方预期，避免抢地导致地价推动房价，导致资金大规模涌入楼市。另一方面是通过对土地合理定价，纠偏地方无序的土地财政行为，并通过强化信心披露和供地规则，倒逼熟地出让，降低开发商拿地无序的成本；最后，通过集中供地，建立精细化的供地模式，在土地端实现供给侧改革，适应需求、引导需求，让供需匹配，既保障了地方政府的财政诉求，也稳定了房地产市场，而且确保了民生诉求。
福州集中供地规模呈现下滑
成交溢价率明显下降
以福州为例，由于2021年当年福州首场土拍已于2月3日举行，“双集中”供地政策出台后，福州六城区（含马尾、长乐）两年来共实施7次集中供地，其中，2022年第四批首次取消马尾长乐供地计划。
而从福州近两年集中供地制度实施以来的出让计划可以看到，单批次供地规模呈现下滑趋势。其中，地块出让数量从2021年的平均每批次34幅下滑至18幅，出让面积从平均1612亩跌至822亩，起拍总价从平均172亿跌至145亿。
另外，综合2022年四批次集中供地表现来看，福州四城区成交溢价率明显下降，从年初的4.18降至年末的1.34。从拿地房企来看，国央企和地方城投公司逐渐成为了主力军。
对后续土地市场有何影响？
关于此次通知文件，对于后市的土地市场及楼市将产生何影响？业内解读如下——
首先，在行业上行阶段，“两集中”政策出台平抑土地市场热度的目标已完成。然而这几年过于密集的供地，也导致房企拿地的准备工作遇到了一定困难，也影响了投资拿地的策略。加上当前依靠地方城投托底拿地模式不可长期持续，原集中供地制度在新的市场周期下已不合时宜。
其次，此次政策的核心要点是“推进供应信息公开”。政策实际上是对过去集中供地模式的修正及进一步优化。此次政策明确了3个月的缓冲期，实际上是希望地块信息为房企和市场所消化，本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。
第三，少量多批推地，既能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低短期内的资金压力，也有利于房企自主选择不同城市、区域板块、时间段内入市，让更多有能力的房企能买到更多土地。虽然今年1月份各地投资拿地依然比较疲软，但随着“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑线更加清晰，后续各类企业依然会有积极拿地的动作。
最后，预计2023年集中供地政策会有阶段性调整，主要倾向于“一城一策”，给予地方更多的自由空间，土地库存太高的城市将缩小供地规模，这也更有利于市场的良性发展。同时，各地供地信息也会更加明确，客观上会减少土地方面的信息不对称问题，对于激活2023年土地投资市场具有积极的作用。
