由福州大学房地产研究中心统计的《2015年12月福房指数评析》近日出炉，其中，12月份福州（五城区）成交面积为35.36万㎡，较上月的19.3万㎡增加了16.06万㎡，涨幅为83.21%；12月福州住宅成交3137套，较上月增加了1494套，涨幅为90.93%。以下是详细分析：
一、综述
1月18日，国家统计局正式公布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格指数【相关阅读：国统局：福州一手房价“七连涨”收官 迎年内最高涨幅】，数据显示，福州一手住宅环比再次上涨1.0%，实现年内“七连涨”。目前，福州市区一手房价格指数同比去年同期上涨1.8%，交易均价全面超过去年。此前，福州房价曾连跌10个月，5月首度止跌持平，6月环比上涨0.4%，7月微涨0.2%，8月微涨0.1%，9月上涨0.3%，10月上涨0.3%，11月上涨0.9%，12月的福房指数同比、环比都在上涨。
过去几年住房需求的“同跌同涨”的局面，在2015年终结，楼市进入了一个全面大分化时期：一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房需求持续高涨，总体上呈现“量稳价增”的局面；其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化，总体步入“量减价稳”阶段，有一定的库存压力；部分三线城市和四线城市需求总体乏力，“有量无价”，库存压力大。
作为中央经济工作会议之前的定调会，12月14日召开的中央政治局会议将“去库存”纳入2016年结构性改革五大经济任务之一。继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后，本次会议再次明确提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
12月18日至21日举行的中央经济工作会议强调在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆，从供给侧提出了多项制度性改革措施，特别是落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，扩大市场需求。
这意味着，面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战，2016年，在房地产政策层面，中央将通过组合拳帮助稳定房地产的预期，从而在某种程度上稳定中国经济，避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融等领域
根据社科院报告，当下房企库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。楼市疲软不是周期性问题，如今，我国家庭户均拥有住房已接近1.1套，供求关系已经逆转。
楼市稳定不仅关系千家万户的资产价值，还直接影响宏观经济的平稳运行。受高库存影响，房地产投资下滑，与房地产相关的钢铁、水泥、建材、家具等众多产业面临极大挑战，间接带来了就业和财政压力，并加重银行等系统性风险。
回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了行业转折点：在全国层面上，住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。
尽管预期中央可能出台房地产刺激政策政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但靠政府刺激需求来消化的效果已不再明显，2015年下半年以来政府陆续取消各种限制性政策，出台降息、降低首付比例、减免税费等优惠政策，楼市回暖依然缓慢，而且城市分化持续加剧。化解楼市库存还得靠开发商本身，适当以价求量，走向供需平衡。
二、12月图例分析（市区）
1、福房指数
2015年12月的福房指数与上个月相比上涨了0.97%，与去年同期相比上涨了1.76%。从图一反映的福房指数变动趋势来看，福房指数自去年4月份连续出现较长时间跨度的下跌后止于今年5月份，并以此为起点出现连续上扬。岁末房地产市场继续发力，福房指数环比上涨。
2、供求比
12月福州（五城区）住宅签约面积为35.36万㎡，新增住宅上市量为36.14万㎡，供求比值为0.98。从福州五城区各区域的住宅供求比来看，12月份仓山区新增住宅供应量占比最大。
3、月成交量价
12月份福州（五城区）成交面积为35.36万㎡，较上月的19.3万㎡增加了16.06万㎡，涨幅为83.21%；本月福州住宅成交3137套，较上月增加了1494套，涨幅为90.93%。
2015年12月份福州（五城区）商品房住宅成交均价为15082元/㎡，相较上月减少了807元/㎡，跌幅为5.08%，本月福州五区住宅均价出现下滑现象。
在成交量方面，12月份福州楼市以46万平方米的成交量收官，较上月的29.18万平方米，有大幅度的上涨。值得注意的是，在成交量与成交套数于6月创下年内新高的态势下，7、8月出现一定幅度的下跌，属于淡季中的正常调整，“金九银十”两月，市场热度有所回升。11月份市场进行再度调整，量价下跌，而到12月份，市场需求有所释放，加上房企大力助推，成交量的有所增长，此前处于观望阶段的潜在购房者预期福州房价坚挺或震荡上行会持续，纷纷趁早进行购房置业，市场升温，迎来交易暖冬。
4、板块成交量价
在成交量方面，东区板块以126180平方米，占本月总成交量的27.43%夺魁，结合东区板块均价下滑的情况，可以判断房企采取了降价销售策略，去价求量。闽侯板块以106383平方米的成交量位居第二，占本月总成交量的23.13%；仓山板块以90114平方米的成交量、19.59%的成交占比位居第三。成交量排名前三的板块成交占比总和达七成。
市中心板块以23914元/㎡的均价在福州各区中最高，但较上月却下跌了5.90%，相对于去年同期均价上涨18.64%；江滨板块以21697元/㎡的均价位居第二，与上月相比上涨22.20%；西区板块均价16606元/㎡，环比下跌了1.95%，相对于去年同期上涨4.96%。其他板块情况，闽侯板块均价环比上涨19.78%；金山板块环比上涨7.27%，仓山板块涨幅2.25%，东区板块环比下跌22.31%，五四北板块下跌12.51%。本月呈现出板块分化的现象，江滨、闽侯、金山板块有较大幅度的上涨，而东区、市中心和五四北板块均价下滑幅度较大。
