5月12日上午，福州四城区举行2021年第二次土地公开出让活动，这也是福州实施土地供应“两集中”政策后迎来的首场土拍。
最终，历经四场近5小时的“史诗级”鏖战，19幅商住/商服地块悉数出让，总面积761亩，总揽金105.92亿，平均溢价率17%，配建安置型商品房14.08万平方米、自持社会租赁住房2.4万平方米，竞自持社会租赁住房3.09万平方米，土地市场保持健康平稳运行。其中商住用地成交金额约83.66亿。
作为“两集中”政策落地的首场土拍，现场共吸引了近50家房企（个人），包含马甲共169家参战。房地产企业普遍看好福州土地市场，投资意愿强烈。区位条件优越、面积适中的红光村旧改地块二有23家房企报名竞拍，溢价率30%，另竞自持社会租赁住房8700平方米。安置型商品房项目吸引力热度不减，如原省拖平衡地西侧地块，配建约90%的安置型商品房，有68家房企报名竞拍，溢价率30%。
按照自然资源部、省自然资源厅住宅用地分类调控政策要求，福州六城区（含四城区、马尾区、长乐区）应集中发布公告，集中组织出让活动，一年三次。根据公告，福州六城区2021年住宅用地集中出让公告第二批拟于7月、第三批拟于10月发布。
土拍引入新规
竞配建环节触发“摇号”机制
本次土拍13幅宅地中，共有8幅达到最高限价“触顶”，其中5幅进入摇号环节。其中，2021-17号郭宅地块是唯一采用“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式却最终进入摇号环节。
而这正是本次土拍首次尝试的“新规则”——当竞价轮次+竞自持社会租赁住房轮次达到竞价轮次最高次数，直接进入摇号环节，不再往上竞配建。
根据规则，2021-17号郭宅地块竞价轮次最高次数=（最高限价14.2亿-起始价10.92亿）/加价幅度0.1亿，按上靠取整确定为33轮。而当现场竞价达到33轮时，竞自持社会租赁住房已达到18000㎡，故直接进入摇号。这也是抑制开发商土地成本，实现稳定房价的又一措施。
11幅宅地明确备案均价
未来最高不超过3.65万/平
值得注意的是，本次拍卖的11幅商住用地已明确商品房销售指导价，这也是福州城区土拍首次将住宅地块的商品房销售指导价在出让公告中体现（此前仅在闽侯出让公告中标注）。
根据补充规定，住宅项目底价成交的，备案均价原则按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%确定。这也意味着，若地块按最高限价成交（溢价30%），则该地块可售商品房备案均价将按指导价上浮3%确定。
从现场图片结果来看，此次出让11幅宅地未来可售商品住宅备案均价也基本确定，最低为27500元/平，最高为36565元/平，根据规定，商品房实际销售均价原则不得高于备案均价。公开销售价格，有助于引导企业理性竞价，稳定市场预期。这也让购房者对于未来产品定价也基本有数，避免高地价带来的心理恐慌。
融信21.36亿豪夺3幅宅地
成本次土拍最大赢家
在本次土拍中鑫鹏凯佳、恒荣、市城投、首开均实现“梅开二度”，不过最大赢家当属融信，在全部13幅宅地中就摘下3幅，豪掷21.36亿上演“帽子戏法”。其中两幅位于仓山城南板块，实现该片区的版图扩张。
除了深耕海西地区，在上周，融信还与滨江合计228亿拿下杭州7宗地块，每宗地块的溢价率均达到了封顶，成为“两集中”新政以来土地市场风头最劲的闽系房企之一。
可以看到，融信近年的拿地力度较过往是有所增强的，在“1+N”战略的长期坚持下，融信中国目前已布局全国9个大区52座城市，尤其在长三角、海峡西岸等区域中已具备规模优势。接下来融信还将继续聚焦于杭州、福州、上海等核心城市发展，在土地新规下展现出更强的竞争力。
外来房企再添实力“大将”
新城控股首进福州城区
此次土拍共有逾40家房企，但细心的网友可以发现，传统闽系房企“面孔”越来越少，世茂、金辉、禹洲等甚至未报名参加。而外来房企军团如美的、新城、华发、象屿等则伺机进场或扩张，尤其是在“马甲”的准备数量上可见一斑。
此番，新城控股通过联手卓越建设集团，以摇号方式获得2021-21号晋安省拖地块，如愿挺进福州市区。作为一家发源于江苏常州的实力企业，新城控股经过27年发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，2020年位列中国房地产行业第8位。去年12月，新城控股同样通过联手本土企业首进平潭，并引进旗下知名商业综合体系列“吾悦广场”。
除了新城控股外，发源于闽南的厦门万顺置地（万顺集团）也通过摇号方式成功摘得2021-18号仓山上下店一幅限价房用地。
“双集中”新政下
房企拿地热情不降反升
13幅宅地就有8幅“触顶”（达到最高限价），4幅进入竞自持社会租赁住房环节、5幅进入摇号环节、最高逾60家企业（含马甲）争夺一幅地....
福州土拍“双集中”新政后的首场土拍，房企热度可谓高涨。
对比新政出台时，有业内曾解读认为集中土拍能分散房企的拿地资金，有利于降低溢价；会导致房源集中出售，造成价格战引导房价下行......
然而事实上，4月至今热点城市集中供地出让结果火爆异常：广州出让48幅土地，以郊区地块为主，仍有7幅拍至封顶，溢价率最高达45%；重庆出让46幅土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%；无锡出让16幅土地，多幅地块刷新地价纪录，仅1幅未破最高限价。杭州成功出让的57宗地块中，44宗地达到最高限价。
不过多地集中供地，房企表现也各有不同。业内人士分析认为，多个城市集中供地火热表明了以下几点：1、一年仅三次的集中供地，大量房企急需补充“面粉”，越早拿地就能越早转换成销售业绩；2、重点城市的优质宅地仍然是兵家必争之地；3、由于摇号机制的出台，让部分中小房企也看到了机会。
尽管为了发展房企必须抓住拿地窗口期，但业内人士担忧的是，房企情绪高昂的土拍，很容易传导到一二手市场。楼市降温，任重而道远。
附本次13幅宅地土拍结果（按宗地序号）——
