土拍揽金逾97亿！3幅"触顶"拍出！SM集团首进福州

2022年5月27日，福州四城区2022年第二轮集中供地出让活动正式落幕。本次土拍原计划出让17幅地块，总出让面积624.05亩，起拍总价132.39亿【附长乐土拍结果】。

土拍现场共有逾20家竞买人报名，包括保利、厦门建发、厦门国贸、厦门住宅、大东海、盛天、兰园、榕发、榕圣市政、中国武夷、招商、新区集团、工业园区集团、融湾置业、鼓楼区建设投资、守正、SM集团、湖北中望等企业及个人。

现场历经上下半场持续2个半小时竞拍，14幅用地现场成功拍卖，成交总面积483.84亩，总揽金97.72亿。其中，3幅用地“触顶”摇号拍出，10幅地块底价出让。另外，19号奥体宅地、21号横屿宅地及28号华塑小区地块则未能在现场拍出。

土拍主要看点如下——

此次土拍中，最受市民关注的当属宗地2022-30号仓山白湖北园商业用地。该地块调整顺序，作为今日土拍现场首幅出让地块。

最终，作为唯一买家，由菲律宾SM集团注册的福州至成广场有限公司意料之中以7.12亿元底价摘得该地块。这也标志着，经过多年的期盼与曲折历程，SM终于正式落地仓山，福州也将迎来首座SM商业广场。

SM中国官网也在第一时间发布了拿地资讯，文章透露，SM中国拟在新摘地块投资近20亿元，打造总建筑面积近20万平米的城市级商业中心，融合多功能体验空间、独特的社交场景与多彩滨水夜色经济，重点突出项目的游逛性与趣味性。

SM中国区总经理吴敦明表示，“仓山区是省会福州城市东扩南进的重点开发区域；此番落子，对于SM中国强化福建区域规模优势的战略布局具有重要意义，期待助力福州新核心区迸发商业新活力。” 

项目外观示意图（规划展示，不代表最终落地效果）

此前，SM中国多次与福州市、仓山区政府沟通对接其招商引资计划，并于厦门国际投资贸易洽谈会签署投资意向协议，进一步推动项目落地事宜。去年10月12日，菲律宾SM集团在仓山区成功注册“福州至成广场有限公司”，该公司是100%纯外资企业，注册资本金8.5亿元人民币，总投资额达20亿元。

同年12月1日，白湖亭商业用地曾作为宗地2021-76号计划出让，后因出让方案优化，临时取消出让。此番二次入市终于如愿拍出。根据出让要求，该地块要求交地后12个月内开工。

项目外观示意图（规划展示，不代表最终落地效果

未来，SM商业广场有望与白湖亭万达、中骏世界城等综合体共同构建仓山南二环大型商业圈，满足片区市民购物休闲需求。

此次土拍，东二环罕见集中推出6幅优质宅地，再加上2万出头的起拍楼面价以及最高4.5万/㎡指导价，使其再次成为土拍热门板块。

其中，25/26号晋安湖北侧两幅“小而优”宅地的关注度最高，吸引厦门住宅、厦门建发、盛天、兰园、融湾置业等房企举牌叫价，双双触及最高限价，在竞首付环节再次难分伯仲，最终，厦门建发凭借摇号环节“出色”的运气，成功摘下两幅优质瞰湖宅地。

24号东二环塔头地块的竞夺同样热度不减，最终，经过17轮举牌叫价，保利力压厦门建发、中国武夷实业、榕发等实力国企成功摘地，继续深耕东二环。

除此之外，18/20号晋安湖东侧两幅宅地也如愿花落厦门国贸、榕发两家国企。其中，18号宅地本次“回锅”再入市，起拍价从近3万/平下调至2.2万/平，如此大的调整幅度，也表明政府尝试将利润空间更多让利给开发商。而实现拓子东二环核心区域，也是国贸本次土拍的唯一目标。

虽然本场土拍有3幅地块“触顶”拍出，但必须看到的是，多达10幅地块仍为底价成交，占14幅总成交地块的7成以上。其中，10幅成交的宅地中就有6幅底价拍出。另外，本轮土拍整体溢价率仅1.78%，宅地溢价率不足2%，达到集中供地以来溢价率最低水平。

结合地块的实际情况来看，25和26号地块之所以触顶，除了板块因素，另一方面则是因为地块购买门槛较低。加之房企资金持续承压，小型地块因资金需求少、周转快，较受追捧。29号触顶则在于利润可见。

有业内人士表示，相较首轮土拍，本次土拍在土地出让、预售条件等方面均有所放宽，政策端上也积极做出调整，流拍率也有所降低。尽管如此，回暖迹象仍不明显，在一二三级市场普遍遇冷的背景下，房企资金链尚未得到实质缓解，民营房企拿地积极性并未有显著提升，土拍市场依旧由央企国企唱主角。

在“开源”困难的情况下，大部分房企尤其是民企，无奈选择“节流”，短期内土拍市场热度难以出现扭转性回升，低溢价、多托底的“低温潮”还将延续。

虽然土拍规则不断优化、政策利好频出、地块质量明显提升，但行传导到终端却是雷声大，雨点小。叠加福州二季度的疫情、市场等冲击，二三级市场表现仍低迷。作为楼市风向标，土拍何时能真正回暖，并直接传导到市场仍有待观望。

各地块出让信息如下——

宗地2022-18号为晋安区晋安湖东侧、前横路西侧，南方建材市场周边旧屋区改造项目出让地块B-12，面积58.1亩，住宅、商业用地。容积率2.8以下，限高100米。地块鼓励建设“立体生态住宅”，地块应符合绿色建筑标准，100%全装修。该地块由福州同悦地产有限公司（厦门国贸）以底价24.56亿元竞得，平均楼面价22644元/㎡，商品住宅销售指导均价为45000元/㎡。

 

宗地2022-20号为晋安区晋安湖东侧、前横路西侧，南方建材市场周边旧屋区改造项目出让地块B-04，土地面积35.42亩，住宅、商业用地。容积率3.0以下，限高100米。该地块由福建榕发置地有限公司以底价16亿元竞得，平均楼面价22585元/㎡，商品住宅销售指导均价42000元/㎡。

拟出让地块毗邻地铁4号线后屿站，片区市政路网已成型，交通便捷；西北侧为150万㎡综合体的泰禾广场和约2000亩城东大型生态公园晋安湖公园两大地标，临近“三创园”，营造创新、创业、创造的良好发展氛围。片区内还拥有鹤林生态公园、牛岗山公园、福建省儿童医院、福州眼科医院、福州科技馆新馆、少儿图书馆、群众艺术馆和晋安区体育馆等丰富的公建配套，资源丰富，环境优美，宜居宜业。

周边在售住宅楼盘：联发君樾府3.6万/㎡（精装）、龙湖观宸3.16万/㎡、首开香颂3.15万/㎡、联发臻榕府3万/㎡、蓝光里2.75万/㎡、城投鹤鸾郡2.6万/㎡、中海晋安湖叁号院3.65万/㎡、首开香悦3.2万/㎡、五建瑞屿轩3.15万/㎡、大东海晋棠府二期3.1万/㎡。

宗地2022-23号为仓山区东园路东侧、北园路北侧，东升旧厂房出让地块一，面积42.51亩，住宅、商业用地。容积率2.0以下，限高50米，须回购商贸楼5500㎡。该地块由福州三江口建设发展有限责任公司（新区集团）以7.66亿元竞得，平均楼面价13515元/㎡，商品住宅销售指导均价为29500元/㎡。

拟出让地块临近地铁1号线白湖亭站与滨海快线，交通便捷。片区内拥有白湖亭万达广场、福建商业广场、中骏世界城|璟悦等商业综合体，生活便利；片区内有东升小学以及多所规划学校，教育资源丰富；片区整体配套设施较为完善，内河景观资源丰富，发展较为成熟。

宗地2022-24号为晋安区凤坂河北侧、岳峰北路西侧，塔头七期出让地块三，面积24.14亩，住宅用地，容积率2.2以下，限高60米。该地块由福州中和投资发展有限公司（保利）以8.12亿元竞得，溢价率6.3%，平均楼面价22931元/㎡，商品住宅销售指导均价为35000元/㎡。

 

宗地2022-25号为晋安区化工路南侧、晋安湖北侧，晋安湖北侧出让地块二，面积10.23亩，住宅、商业用地，容积率2.6以下，限高90米。需保留市政设施用房约300㎡并无偿移交给政府。最终，连江兆悦房地产开发有限公司（厦门建发）通过摇号，以最高限价4.6亿元+首期付款比例100%竞得，平均楼面价25930元/㎡，商品住宅销售指导均价为45000元/㎡。

宗地2022-26号为晋安区化工路南侧，晋安湖北侧，晋安湖北侧出让地块三，面积13.97亩，住宅、商业用地，容积率1.8以下，限高65米。最终，福州兆裕房地产开发有限公司（厦门建发）再次通过摇号，以最高限价4.43亿元+首期付款比例100%竞得，平均楼面价26421元/㎡，商品住宅销售指导均价为45000元/㎡。
 

出让地块位于晋安湖北侧，福州东二环板块核心，晋安湖公园是全市面积最大、生态系统最丰富的城市综合公园，已形成福州市新文旅地标。片区临近二环路、市政路网完善，交通便利。周边拥有商业综合体泰禾广场以及晋安区体育馆等文化配套，近期摩天轮商业广场、福州科技馆新馆、少儿图书馆、群众艺术馆等设施已在建设中，逐步形成三创园、晋安湖CBD等高质量发展片区。
 

宗地2022-27号为晋安区东三环路东侧，东三环沿山四片福州储运公司周边地块，面积98.64亩，住宅用地。容积率1.6以下，限高50米。须配建安置型商品房59575㎡，销售均价为14178元/㎡；须建设建筑面积20000㎡自持社会租赁住房。另外，须回购社区综合服务中心1处、居家养老服务照料中心（含长者食堂）1处。

该地块由左海控股集团下属福州工业园区开发集团有限公司（原市城投建设）以底价6.53亿元竞得，平均楼面价6206元/㎡，剩余可售商品房约2万方左右，商品住宅销售指导均价为26000元/㎡。

 
出让地块临近三环快速路、福马路等城市主要干道，以及地铁2号线鼓山站，交通便捷。周边拥有鼓山中学、宜家家具城、福建省革命历史纪念馆等配套设施；地块南侧即为鼓山国家级风景名胜区出入口，附近北光明港沿线公园及沿河休闲慢道已建成。
 

宗地2022-29号为晋安区福飞北路东侧，坂中路北侧，厦坊村及周边旧改地块C-40，面积11.66亩，住宅用地，容积率2.2以下，限高80米。地块需建设自持社会租赁住房。最终，隶属左海控股集团旗下的福州工业园区开发集团有限公司（原市城投建筑）通过摇号，以最高限价4900万元+首期付款比例100%竞得，平均楼面价2865元/㎡。

宗地2022-30号为仓山区南二环以北、则徐大道以南，白湖北园片区出让地块五，面积87.2亩，商业用地，容积率上限2.3，限高50米。地块需由竞得人全部自持经营，不得分割转让；地块涉及1株二级保护古榕树，应原址保护。该地块要求交地后12个月内开工。

该地块由SM集团旗下的福州至成房产有限公司以底价7.12亿元竞得，平均楼面价5325元/㎡。

宗地2022-31号为仓山区三角埕路南侧，白云新村东侧出让地块，面积合13.84亩，商务用地，容积率上限2.1，限高36米。地块须建设不超过500㎡的办公用房并回购给白云村。该地块由福建春伦集团有限公司以1.05亿元竞得，平均楼面价5419元/㎡。

据了解，福建春伦集团正谋划在现有茉莉花茶文化创意产业园的定位基础上升级，未来有望统筹建设世界茶文化交流港，打造一处产业科技文化综合体【点击了解>>>】。

宗地2022-33号为仓山区南二环南侧，则徐大道东北侧，鼓山大桥连接线旧改出让地块三，面积11.09亩，商业、商务用地，容积率上限2.3，限高36米。地块须建设6325㎡办公楼、600㎡办公楼、2000㎡社区养老服务照料中心（含长者食堂）由指定单位回购。剩余约7800㎡（其中商业不超过2000㎡）及车位，全部由仓山区政府指定单位回购。该地块由个人买家林彬以底价4600万竞得，平均楼面价2705元/㎡。

出让地块位于交通枢纽福州火车站周边，华林路沿线、靠近二环路，周边有地铁1号线斗门站点，交通快捷便利。地块周边为城市建成区，基础设施、生活配套设施已成熟，如火车站商贸城、豪柏大酒店等商业配套，侨园小学、晋安区实验幼儿园、洋下小学等教育配套设施，同时临近温泉公园、金鸡山公园、晋安河，环境宜人。