重磅！
福州土地出让首例！
宗地需按现房销售实施
即房屋竣工验收之后
开发商方可申请房屋销售手续
这也意味着
福州市在试点实行现房销售制度上
打响“第一枪”
2022年7月15日，经永泰县政府批准，永泰县自然资源和规划局决定于8月5日上午9：30时以拍卖方式出让县辖区一幅国有建设用地使用权。
宗地樟[2022]拍08号地块位于葛岭镇溪西村，用地总面积34535㎡（合51.8亩），其中计容面积32878㎡（合49.32亩），地块主要用途为商服(零售商业)、住宅(普通商品房)用地。地块容积率上限1.1，配建商业面积不大于3000㎡，限高27米（住宅楼建筑不低于6层）。
沿地块西侧无偿配建1657㎡防护绿地。竞得人还应配建——
1）公共服务设施：设置居家养老服务点一处（建筑面积≥135㎡）；垃圾分类屋一处（≥30㎡）；社区卫生室一处（≥30㎡）；
2）市政交通：机动车主要出入口沿西侧道路设置；地块北侧需配建约7米的公共通道，并预留市政综合管线位置，与东侧规划住宅地块共同使用；地块出入口、配建公共通道、围墙和预留的市政综合管线等可与南侧福州工商学院进一步沟通对接，可进行优化调整。
据了解，此前永泰规划局曾发布公示，决定将福州工商学院（原福建农林大学东方学院）北侧九老溪两侧未建设地块收回，将原规划高校用地调整为两幅住宅用地（合计74.96亩）。此次出让地块为西侧住宅用地。
该地块起拍价4000万元，最高限价4800万元，参考起始楼面价1106元/㎡（按计容面积测试）。
该宗地采用“限地价、摇号”方式出让，按照溢价率20%设置最高限制价格，当报价达到最高限制价后，或竞价轮次达到最高竞价轮次后，则竞买方式转为摇号，摇中者为竞得人。
房屋竣工验收后方可销售
业主需限售5年
根据出让要求，该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。
竞得人于土地出让合同签订之日起30日内一次性付清（竞买保证金可充抵土地出让价款）。全额缴清土地价款之日起15日内，签订正式的《交地确认书》。
宗地竞得人应在交地后4个月内动工，动工之日起20个月内竣工。
多地已在探索实施现房销售制度
福建住建厅：建议试点实行现房销售
近期，全国掀起“强制停贷潮”后，商品房预售制度毫无意外又成为讨论的焦点。
有观点认为，预售制度是开发商高杠杆发展导致资金链断裂、项目烂尾等问题出现的主要原因，取消预售制度利大于弊。不过，也有观点指出，预售制度本身是一种工具，虽然有过，但是更多在于功，相关监管的严格执行才是最关键的。
那么，商品房预售制度取消的时机是否已经到来？
近五年来，关于取消预售房制度的声音越来越大。2018年下半年，楼市降温明显的背景下，住建部向四川、广东、湖北、江苏、河南、辽宁等省住建厅发函，要求对商品房预售许可进行深入研究。
2018年，中山市国土局网站显示，在10余起土地拍卖中，城市住宅用地出让要求以“出让后实行商品房现售”为前提条件。
2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。
最近两年，要求现房销售的地块基本又暂停。从2021年在重点城市试点供地两集中制度以来，出让地块基本没有现房销售的规定，这意味着在重点城市，依然会执行预售制。
在此之前，福建对现房销售政策也有过尝试。
2018年4月，省政府办转发省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》。在“优化土地供应管理”中提到“福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售”。
2021年6月，省住建厅在回应网友咨询时表示，2015年起，省住建厅就开展了现房销售相关课题研究。省住建厅积极建议国家完善商品房销售法律体系，逐步推行现房销售。并建议我省自然资源部门，在土地出让条件中，试点实行现房销售。
然而彼时，福州厦门楼市火热，正处于强有力市场调控背景，如今福州楼市逐渐回归理性，土地市场也难现高溢价、“地王”等情况，因而在此后的福州土地出让中，并没有要求现房销售。
目前，随着福州新房库存量累积，不少开发商从期房卖到现房，当前市场上打着“准现房/现房销售”广告的项目并不在少数。
图为福州五四北一现房在售项目
如今来看，今后现房销售制度一定不会是个例。如果海南的路走通了，势必成为国内房地产发展和调控的风向标。
有房企人士指出，现房销售对房企来说是很大的考验，如果当下取消预售制度，估计会加速很多房企倒闭。
一家TOP10房企人士表示，预售制度下的预售资金监管就是为了在这一制度中保障消费者权益。目前的烂尾楼事件根源可能不在这一制度上，还是资金的问题。比如2020年时便有疫情这个外力影响停工，但也未出现如此密集的维权事件。
一位财务人士则表示，预售制度最重要的作用就是缓解了开发商的资金压力，如果取消，开发商即便不倒闭，也会减缓开发周期，同时增加不少资金成本，到最后可能会助推房价上涨，买单的还是普通购房者。
中原地产首席分析师张大伟也曾表示，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率也要降低的情况下才可实现。
从时机来看，当前也不是取消预售制度的最佳时机。房地产行业正处于十分艰难的时刻，房企普遍面临资金紧张的问题，销售短时间内也难有起色，如果再叠加现房销售制度，房企最倚重的资金来源也将被截断，面临的压力将是巨大的。
“不能因为项目烂尾就认为预售制度有问题。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻指出，预售制度本身是没有问题的，关键是预售制度没有用好，预售审批、按揭贷款的发放时间以及预售资金监管等都是十分关键的。
图为闽侯停工项目奥莱时代
明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，短期内取消预售制度的可能性不大。过去几年来，其实有不少城市已经在逐步小范围推行现售的试点，先试点后推广，小步快跑，这样更为靠谱，也将倒逼现行预售制度的完善。
艾振强表示，预售本身不是问题，问题在于需要严格的监管及准入制度配套。欧美也有预售，购房者根据房屋建造进展预付不同额度款项，购房者、开发商和银行等金融机构，共同承担相应的风险。而国内现行的预售制度，缺陷不少，风险几乎全部由购房者承担，确实有调整的必要。
